یکی از راه‌های فروش خانه به صورت پیش فروش ساختمان است که قوانین ویژه‌ی خودش را دارد. در این مطلب می‌خواهیم با قوانین پیش فروش ساختمان بیشتر آشنا شویم.
بسیاری از انبوه‌سازان و آنهایی که در ساخت و ساز املاک دستی بر آتش دارند، برای افزایش میزان نقدینگی و تسریع در ادامه‌ی روند ساخت، ساختمان یا ملک خود را پیش فروش می‌کنند. در این مطلب می‌خواهیم بیشتر درباره‌ی قوانین پیش فروش ساختمان صحبت کنیم. بهتر است ابتدا به مهمترین دلیل پیش فروش بپردازیم.
نبود پول کافی مهم ترین علت پیش فروش ساختمان
دو مورد از مهمترین دلایل پیش فروش آپارتمان، افزایش میزان نقدینگی از یک طرف و نبود پول کافی از طرف خریدار است. بسیاری از خریداران نمی‌توانند هنگام عقد قرارداد تمامی پول ملک را بپردازند و به همین دلیل بهترین گزینه برای آن‌ها خرید ساختمان از طریق پیش فروش است.
همین امر در سال‌های اخیر باعث سودجویی و کلاهبرداری افراد متخلف شده است و خسارات زیادی را برای خریداران ایجاد کرده است. اما مشکلات پیش فروش ساختمان چیست؟
شایع ترین مشکلات ناشی از پیش فروش ساختمان
حتما بارها اخبار زیادی در مورد مشکلات ناشی از پیش فروش ساختمان و آپارتمان‌ها در سراسر کشور را شنیده‌اید. افراد بسیاری بدون آنکه بدانند، ناخواسته در دام شیادان و کلاهبرداران افتاده و ضرر مالی بسیاری را متحمل شده‌اند.
به عنوان مثال بسیار اتفاق افتاده است که خریداران هنگام عقد قرارداد ساختمان، به‌ویژه آپارتمان با یک مالک روبه‌رو هستند ولی زمان تحویل، با چندین مالک مواجه می‌شوند که این از شایع‌ترین مشکلات پیش فروش ساختمان است.
همچنین در موارد زیادی فروشنده به دلایل مختلفی موفق به تحویل ساختمان در زمان ثبت شده در قرارداد نمی‌شود و حتی برای انجام تعهد خود، پول بیشتری نسبت به آنچه که در قرارداد ذکر شده است از خریداران درخواست می‌کند.
تدوین و تصویب قانون پیش فروش ساختمان در سال ۱۳۸۹
با توجه به دلایلی که پیش‌تر بیان شد، برای پیشگیری از مشکلات و تخلافتی که ممکن است هنگام پیش فروش ساختمان با آن مواجه شویم، بر هر شخصی که قصد دارد از طریق پیش فروش ساختمان ملکی را تهیه کند، لازم است قوانین پیش فروش ساختمان را بداند و با آگاهی و اطلاع کامل نسبت به این مسئله، به خرید خانه یا آپارتمان مورد نظر خود بپردازد.
در سال ۱۳۸۹ با توجه به درگیری‌های خریداران و فروشندگان ساختمان و آپارتمان‌های پیش فروش شده، مسئولین قانونگذار، قانون پیش فروش ساختمان را مورد بررسی قرار داده و آن را تدوین و تصویب کردند.
این قانون در ۲۵ ماده و ۴ تبصره به تصویب رسید و طبق آن افرادی که اقدام به پیش فروش ساختمان می‌کنند، موظف هستند تا واحد ساختمانی را با ویژگی‌ها و خصوصیاتی کاملا مشخص و واضح در زمینی که آن هم معین و مشخص شده است، به صورت آپارتمان تکمیل کرده و به خریدار تحویل دهند.
البته نباید این نکته را فراموش کرد که تحویل گیرنده نهایی فردی است که مالک رسمی ساختمان است و به عنوان پیش خریدار ساختمان شناخته می‌شود.
قوانین پیش فروش ساختمان
درج آگهی توسط پیش فروشنده
نخستین گام برای پیش فروش ساختمان، درج آگهی پیش فروش توسط فروشنده ساختمان است که باید برای این امر از وب‌سایت‌ها و جراید مجوز رسمی دریافت شود. این مجوز در دفاتر اسناد رسمی به صورت سند، تنظیم و دریافت شود.
البته هر پیش فروشنده باید پیش از اقدام به اخذ مجوز درج آگهی، از شهرداری، پروانه ساختمان و شناسنامه فنی مستقل برای هر واحد ساختمانی دریافت کند.
اگر پیش فروشنده بدون دریافت مجوز رسمی اقدام به درج آگهی کند، طبق قانون باید دو تا چهار برابر وجهی که از پیش خریدار دریافت کرده است به عنوان جریمه پرداخت کند؛ یا پیش فروشنده باید ۹۱ روز تا یک سال حبس را بگذراند
بررسی صحت مدارک ارائه شده پیش فروشنده به عنوان مالک اصلی در پیش فروش ساختمان
لازم است کاملا مشخص و روشن شود که فرد پیش‌فروشنده صاحب سند یا سازنده ساختمان است. همچنین نباید از این موضوع غافل شد که ممکن است فروشنده قبلا به صورت پیش‌خرید ملک را خریداری کرده است و در حال حاضر اقدام به فروش آن به صورت پیش‌فروش کرده است. روشن شدن این مسائل از نظر قانون بسیار مهم خواهد بود.
بررسی مشخصات بنا در پیش فروش ساختمان
بند دیگری در قانون پیش فروش ساختمان وجود دارد و آن هم مشخص شدن ویژگی‌ها و جزئیات ساختمان و آپارتمان پیش فروش شده است.
قانونگذار فروشنده را ملزم به ارائه‌ی مشخصات دقیق از ساختمان و ملک خود کرده است تا سوءاستفاده در این بخش نیز امکان‌پذیر نباشد. بنابراین فروشنده باید خریدار را از مسائل زیر مطلع کند:
· موقعیت مکانی ملک پیش فروش شده کاملا مشخص باشد
· تعداد طبقات و واحدهایی که در ملک پیش فروش شده وجود دارد یا ایجاد خواهد شد، مشخص باشد
· شماره طبقه و واحدی که پیش فروش شده است، مشخص باشد
· متراژ دقیق هر واحد و تعداد اتاق‌ها نیز دقیق اعلام شود
· نوع کاربری نیز مشخص باشد
· مشخص شود ساختمان یا واحد پیش فروش شده دارای انباری و پارکینگ هست یا خیر
· سیستم گرمایش و سرمایش نیز مشخص شود
· مصالحی که در ساخت ساختمان پیش فروش شده مصرف می‌شود، ذکر شود
· دکوراسیون داخلی ساختمان پیش فروش شده از جمله سرویش بهداشتی، وسایل آشپزخانه مانند کابینت و … با جزئیات کامل مشخص شود
· نمای ظاهری و بیرونی ساختمان پیش فروش شده نیز مشخص و عنوان شود
· زمانی که قرار است ساختمان پیش فروش شده تکمیل و به خریدار تحویل داده شود، مشخص و اعلام شود.
چگونگی تسویه در پیش فروش ساختمان
یکی از مهمترین بخش‌هایی که در قوانین پیش فروش ساختمان مورد توجه قانونگذار قرار گرفته است، مشخص شدن شرایط و چگونگی تسویه هزینه ساختمان است.
همانگونه که می‌دانید، خریداران بهای ساختمان را به صورت اقساطی پرداخت می‌کنند؛ چرا که زمان تحویل ساختمان توسط سازندگان در آینده انجام می‌شود، و این امر کاملا منطقی است.
اما نباید از این مسئله غافل شد که حتما هنگام عقد قرارداد در پیش فروش ساختمان، حتما تاریخ مبالغی که به صورت نقد پرداخت می‌شود مشخص و ذکر شود.
قطعا تعدادی چک نیز از خریدار دریافت خواهد شد، بنابراین لازم است که تعداد چک‌ها و تاریخ پرداخت آن‌ها نیز باید کاملا مشخص و شفاف اعلام شود.
البته نباید از این نکته غافل شد که مبلغی که توسط خریدار به فروشنده در پیش فروش ساختمان پرداخت می‌شود، باید در تاریخ‌های مشخص و طبق پیشرفت ساخت باشد.
نکته مهم در این بخش نسبت به پرداخت نکردن به موقع اقساط توسط خریدار است؛ به صورتی که اگر خریدار در زمان‌های مشخص شده اقساط خود را پرداخت نکند، فروشنده می‌تواند قرارداد پیش فروش ساختمان را فسخ کند.
همچنین باید هنگام بستن قرارداد در دفاتر اسناد رسمی، حد اقل ۱۰ درصد از مبلغی که برای خرید کل ساختمان بین طرفین در نظر گرفته شده است، توسط خریدار به فروشنده پرداخت شود.
همانگونه که مطلع شدید، قوانین پیش فروش ساختمان، تنها برای پیشگیری از بروز اختلافات، سواستفاده‌های شیادان و کلاهبرداران، جلوگیری از ضررهای مالی است که بر هر خریدار و فروشنده لازم است آن‌ها را مطالعه کرده و با آگاهی کامل از این قوانین پیش فروش ساختمان، اقدام به تهیه ملک و آپارتمان کنند.
پیش فروش آپارتمان در عین سادگی پیچیدگی‌های خودش را دارد و توجه به قوانین پیش فروش ساختمان باعث می‌شود تا هر دو طرف معامله در آینده با مشکلات کمتری روبه‌رو شوند.