نکات قابل توجه در هنگام عقد قرارداد اجاره و رهن مغازه

نکات قابل توجه در هنگام عقد قرارداد اجاره و رهن مغازه

رهن و اجاره مغازه یکی از رایج‌ترین قراردادهایی است که روزانه در دفاتر مشاوره املاک یا دفاتر اسناد رسمی کشور ثبت می‌شود، مغازه شما در واقع منبع درآمد شماست بنابراین این که قولنامه مغازه‌ای که مورد پسند و محل کسب‌و‌کارتان است را چگونه تنظیم کنید بسیار مهم است، چرا که بسیاری از پرونده‌های املاکی که در دادگاه‌ها مطرح می‌شود، ناشی از پیامد‌های تنظیم نکردن درست قولنامه است. دراین زمینه قانون مدنی کشور به عنوان قانون عام و قانون روابط موجر و مستاجر به عنوان قانون خاص در دعاوی مربوطه حاکم هستند.

ماهیت قولنامه قراردادی عادی است که بین دو طرف بسته می‌شود و مطابق ماده ۱۰ قانون مدنی «قرارداد‌های خصوصی نسبت به کسانی که آن را منعقد کرده‌اند در صورتی که مخالف صریح قانون نباشد نافذ است» بنابراین اشخاص با تنظیم قولنامه در واقع حقوق و تکالیفی را در روابط خود مشخص می‌کنند که در صورت رعایت نکردن آن‌ها ممکن است دچار ضرر شوند، پس تنظیم صحیح و اصولی قولنامه به ویژه در رهن یا اجاره مغازه موردی است که باید به آن توجه ویژه‌ای شود.

مطابقت مشخصات

پس از انتخاب مغازه مورد نظر نوبت به تنظیم قولنامه اجاره است، هنگام مراجعه به دفتر مشاوره املاک در اولین قدم سند ملک و مطابقت مشخصات صاحب آن را با کارت ملی یا سایر کارت‌های شناسایی او را شخصا انجام دهید و اطمینان حاصل کنید که مغازه مورد نظر در اجاره غیر یا وثیقه‌ای که ممکن است در آینده برایتان مشکل به وجود آورد نباشد. همچنین دقت که مشاعات ملک مانند پارکینگ، انباری، آب، برق و مواردی از این قبیل در سند قید شده باشد.

نوع برگه قولنامه مغازه

امروزه نسخه‌های چاپی قولنامه که تمام موارد مورد نیاز در آن‌ها ذکر شده است وجود دارند، از نوشتن و امضا کردن قولنامه اجاره مغازه به صورت دستی قویا خودداری کنید. بسیاری از دعاوی مربوط به اجاره مغازه در دادگاه‌ها به دلیل بد خط بودن یا ذکر موارد مهم در قولنامه‌های دستی در جریان هستند.

قولنامه صحیح حتما باید در سه نسخه تنظیم شود، یک نسخه برای مالک، یک نسخه برای مستاجر و یک نسخه هم نزد مشاور املاک باقی می‌ماند. از نظر حقوقی هر نسخه قولنامه حکم واحد را دارد و در دعاوی به هر یک از آن‌ها می‌توان استناد کرد.

امضای قولنامه

بدون شک مهم‌ترین بخش قولنامه اجاره مغازه، امضاهایی است که در زیر آن توسط اشخاص مختلف زده می‌شود و پس امضا، قولنامه شکل رسمی و قانونی به خود می‌گیرد. در ابتدا ببینید که آیا دفتر املاکی که در آن معامله می‌کنید از اتحادیه مجوز دارد یا نه؟ چراکه مسئول دفتر یکی از اشخاصی است که حتما باید قولنامه را امضا کند.

قولنامه مغازه را باید مسئول دفتر، شخص مالک و مستاجر یا نماینده و وکیل آن‌ها امضا کنند. در صورتی که امضا توسط نماینده قانونی صورت می‌گیرد، مطمئن شوید که وکیل حق امضا در این مورد خاص را داشته باشد.

ممکن است ملک از طریق ارث به مالک رسیده باشد، در این صورت تمام اشخاصی که مطابق قانون جزو ورثه محسوب می‌شوند باید موافقت خود را با اجاره دادن ملک مورد نظر ابراز کنند یا این که مالک گواهی انحصار وراثت و برگه تسویه حساب مالیات بر ارث معتبر را به شما نشان دهد.

نکته بعدی اطمینان از ممنوع المعامله نبودن مالک است، قوانین مختلف حقوقی و جزایی کشور به طور کلی چند دسته از اشخاص را جز اشخاص ممنوع المعامله قلمداد می کنند، اشخاص صغیر و مجنون که فاقد اهلیت لازم برای انجام تمام معالات هستند، تاجران ورشکسته که طبق ماده ۴۱۸ قانون تجارت پس از حکم دادگاه از مداخله در تمام اموال خود حتی آنچه که بعد از ورشکستگی عایدشان شده محروم هستند و محکومان دادگاه‌ها که اموالشان را از طریق نامشروع به دست آورده‌اند و به حکم دادگاه از انجام هر گونه معامله‌ای محروم هستند. در این مورد خاص در صورتی که مستاجر و مشاور املاک با اطلاع از محرومیت مالک اقدام به انجام هرگونه معامله‌ای با او بکنند حسب مورد می‌توانند به معاونت و مباشرت در جرم محکوم شوند.

اگر مغازه مورد نظر شما چند مالک داشته باشد تمام آن‌ها باید قولنامه اجاره مغازه را امضا کنند و اگر یک یا چند نفر از آن‌ها قولنامه را امضا نکنند قولنامه تا زمان امضای سایرین یا نماینده قانونی آن‌ها نافذ نیست. همچنین یک نفر به وکالت از همه مالکان در صورت داشتن وکالت قانونی می‌تواند قولنامه را امضا کند.

دو نفر شاهد قابل پذیرش از سوی دو طرف نیز باید زیر قولنامه را امضا کنند تا به عنوان شهادت شهود در دادگاه قابل رسیدگی باشد.

نکات قابل توجه در هنگام عقد قرارداد اجاره و رهن مغازه  نکات قابل توجه در هنگام عقد قرارداد اجاره و رهن مغازه

اسناد و مدارک

در هنگام اجاره مغازه و تنظیم قولنامه مدارکی باید بین طرفین رد و بدل شود یا نزد مشاور املاک به امانت گذاشته شود. پیش از امضای قولنامه مغازه چه به عنوان مالک چه به عنوان مستاجر در صورت نیاز از طرف مقابل خود بخواهید کپی برابر با اصل مدارک شناسایی خود را به شما تحویل دهد. اگر مغازه‌ای که رهن یا اجاره می‌کنید نوساز است از مالک بخواهید گواهی پایان کار شهرداری مربوط به ساختمان را به شما نشان داده و کپی برابر اصل آن را نزد مشاور املاک به امانت بگذارد، این گواهی نشان‌دهنده این است که مالک به شهرداری بدهی نداشته و در آینده مشکلی برای کسب‌و‌کار شما پیش نخواهد آمد.

به عنوان مالک اگر مبلغ رهن یا اجاره را به صورت چک دریافت می‌کنید حتما اصالت چک را بررسی کنید و مطمئن شوید که وجه چک در تاریخ مقرر تادیه می‌شود چراکه در غیر این‌صورت چک از حالت جزایی خارج شده و تنها به عنوان یک سند تعهد‌آور حقوقی قابل پیگیری است.

در خصوص صدور چک به عنوان مستاجر نیز به هیچ عنوان چک را در وجه حامل صادر نکنید و حتما نام و نام خانوادگی مالک به همراه دلیل صدور چک را قید نمایید و صورت و مشخصات تمام چک‌ها را در قولنامه ذکر کنید.

فهرست تمام اسناد و مدارکی که نزد مشاور املاک به عنوان امانت سپرده می‌شود را نیز حتما در متن قولنامه مغازه خود ذکر کنید.

فسخ قولنامه و اختیارات قانونی

در هنگام تنظیم قولنامه اجاره مغاره در صورت توافق طرفین قید جمله «اسقاط کلیه خیارات ولو خیار غبن فاحش» را به هیچ وجه فراموش نکنید. این جمله به این معنی است که هر دو طرف همه حقوق و اختیارات قانونی که درباره فسخ معامله وجود دارد را از خود سلب می‌کنند، پس هنگام تنظیم بند بند قولنامه حواستان را کاملا جمع کنید؛ چرا که پس از قید این جمله و امضای قولنامه مغازه حتی اگر سرتان کلاه هم رفته باشد به هم زدن معامله و استفاده از قانون تقریبا محال است.

اما ممکن است بخواهید از بعضی اختیارات قانونی خود مثل تادیه وجه التزام یا فسخ با شرط پرداخت وجه استفاده کنید. وجه التزام خسارتی است که یکی از طرفین می‌تواند در صورت انجام ندادن تعهد طرف مقابل درخواست کند، میزان این خسارت باید در ابتدا در قولنامه مغازه مشخص شود. دیر تحویل دادن ملک به مستاجر، پرداخت نکردن اجاره بها یا تخلیه نکردن به موقع ملک توسط مستاجر از مواردی است که می‌توان برای آن‌ها وجه التزام مشخص کرد.

همچنین در صورتی که طرفین حق فسخ را برای خود محفوط نگه دارند می‌توانند مبلغی که معمولا ۱۰ تا ۲۰ درصد مبلغ اجاره مغازه یا ۵ درصد مبلغ رهن مغازه است را به عنوان ضرر‌وزیان ناشی از فسخ در قولنامه قید نمایند. ضرر و ‌زیان ناشی از پرداخت نکردن به موقع اجاره بها نیز معمولا ۱ تا ۲ برابر اجاره روزانه مغازه است.

دریافت کد رهگیری

آخرین نکته ای که حتما باید به آن توجه کرد دریافت کد رهگیری است. قانون امور صنفی بیان می‌کند اخذ کد رهگیری برای تمام قراردادها الزامی است و به هیچ وجه صدور این کد اختیاری نیست.

کد رهگیری بر اساس کد پستی ده رقمی و آدرس مغازه صادر و در سامانه «ثبت اسناد و املاک ایران» ثبت می‌شود. این کد برای هر ملک و قراردادی منحصر به فرد است، به هیچ وجه به حرف اشخاص در خصوص غیرکاربردی بودن این کد توجه نکنید.

اگر شما هم اطلاعاتی در این زمینه دارید با ما در میان بگذارید :

آدرس ایمیل شما منتشر نخواهد شد.

این سایت از اکیسمت برای کاهش هرزنامه استفاده می کند. بیاموزید که چگونه اطلاعات دیدگاه های شما پردازش می‌شوند.