قبل از اقدام به مشارکت در ساخت به این موارد توجه کنید

قبل از اقدام به مشارکت در ساخت به این موارد توجه کنید

یکی از روش‌های رایج برای نو کردن خانه‌ها و سرمایه‌گذاری، مشارکت در ساخت است. کسانی که سرمایه کافی برای ساخت ملک یا تمایلی به درگیر شدن در فرایند ساخت ندارند، بیشتر به مشارکت در ساخت فکر می‌کنند. تصوری که در مورد سود مشارکت وجود دارد، باعث می‌شود افراد بسیاری آن را به عنوان یک روش پردرآمد در نظر بگیرند. با این حال مشارکت در ساخت می‌تواند مسئله پیچیده‌ای باشد.

قبل از انجام این کار باید مسئله را از جهات مختلف به دقت بررسی کنید و تمامی جزئیات قانونی را بدانید. در ادامه نکاتی را بیان می‌کنیم که می‌توانند در این راه مفید باشند.

مشارکت در ساخت چه معنایی دارد؟

مشارکت در ساخت یک قرارداد و سرمایه‌گذاری دو جانبه است. یک طرف قرارداد با ملک خود سرمایه‌گذاری می‌کند و  طرف دیگر با انجام عملیات ساختمانی و تامین هزینه‌های مربوط به آن شریک می‌شود. در نهایت طبق توافق‌هایی که از قبل انجام شده است، هر یک از طرفین مقداری از ملک جدید را به دست خواهند آورد.

باور عمومی این است که در این قرارداد ریسک سرمایه و سود مشارکت برای هر دو طرف یکسان است اما در حقیقت این طور نیست. ریسک انجام این کار برای مالک‌ها بیشتر است زیرا آن‌ها ملک خود را در اختیار فردی می‌گذارند که در آغاز کار هزینه‌ای صرف نکرده است و ممکن است تعهدی که برای ساخت بنا دارد، اجرایی نشود. با توجه به این نکته، به عنوان مالک باید حساسیت بیشتری روی انتخاب شریک و تنظیم قرارداد داشته باشید.

تعیین سود مشارکت در ساخت

پاسخ این سوال به موارد متعددی بستگی دارد. قبل از اقدام به هر کاری، باید صرفه اقتصادی پروژه را محاسبه کنید. مشارکت در ساخت بیشتر در مورد ملک‌های قدیمی انجام می‌شود که نیاز به بازسازی دارند اما اگر متراژ ملک به اندازه کافی نباشد این کار به صرفه نیست و بهترین راه فروش ملک است. اگر متراژ ملک کافی است، باید مراحل زیر را انجام دهید:

·         ارزش ملک را محاسبه کنید. این کار توسط کارشناسان معتبر انجام می‌شود.

·         میزان تراکم مجاز منطقه را بسنجید. این کار را با مراجعه به شهرداری منطقه می‌توان انجام داد.

·         هزینه‌های ساخت را برآورد کنید. برای این کار هم می‌توانید از کارشناسان و مشاوران فنی متخصص کمک بگیرید.

·         محاسبه کنید که پس از تکمیل پروژه چند واحد آپارتمان به هر یک از شرکا می‌رسد.

·         پس از طی این مراحل کمیسیون مشارکت در ساخت به صورت حدودی مشخص می‌شود و می‌توانید در مورد انجام پروژه تصمیم بگیرید.

در بعضی از موارد، مالک یک آپارتمان تصمیم می‌گیرد با مشارکت در ساخت سرمایه خود را افزایش دهد. فرض کنیم این آپارتمان چهار طبقه و هشت واحد دارد. با مراجعه به شهرداری مشخص می‌شود حداکثر تراکم مجاز در منطقه نیز همین حد است. در چنین شرایطی تنها فایده‌ای که مشارکت در ساخت دارد، نوسازی آپارتمان است و البته مالک بخشی از ملک خود را در این راه از دست می‌دهد. اگر زمانی را که صرف ساخت و ساز می‌شود در نظر بگیریم، ضرر مالک بیشتر نیز خواهد شد.

نکته مهم دیگر این است که در بعضی موارد، سود فروش ملک از سود مشارکت در ساخت بیشتر است. بهتر است قبل از اقدام به مشارکت، قیمت‌های پیشنهادی برای ملک خود را بررسی کنید.

نکات مهم در مورد تعیین درصد مشارکت

برای تعیین درصد مشارکت ابتدا باید ارزش سرمایه مالک تعیین شود. منظور از ارزش سرمایه تنها قیمت ملک نیست. علاوه بر قیمت ملک، سود بانکی و مدت پروژه نیز در تعیین ارزش سرمایه مالک تاثیر می‌گذارند. در صورتی که مالک‌ها چند نفر باشند، قدرالسهم هر یک باید محاسبه شود تا در نهایت بتوانند میزان سرمایه خود را بسنجند.

در مورد درصد سازنده نیز فرمول‌هایی وجود دارد که کل هزینه ساخت را با در نظر گرفتن سود بانکی و مقدار بنای غیر مفیدی که ساخته می‌شود (فضاهایی مثل پله‌ها و …) محاسبه می‌کند.

وقتی ارزش میزان سرمایه هر یک از دو طرف مشخص شد، در مورد سود مشارکت و مقدار ملکی که به هر یک می‌رسد با هم به توافق می‌رسند.

نکات مهم در مورد قرارداد مشارکت در ساخت

وقتی تمامی جنبه‌های کار را بررسی کردید و تصمیم به مشارکت در ساخت گرفتید باید قرارداد تنظیم کنید. قراردادهای قانونی پیچیدگی‌های بسیاری دارند. دقت کنید که نکات زیر حتما رعایت شوند:

·         از قراردادهای نمونه موجود استفاده نکنید. هر ملک و هر مشارکتی شرایط خاص حقوقی و فنی خود را دارد.

·         اگر کسی با وکالت‌نامه اقدام به مشارکت در ساخت می‌کند، حتما آن را استعلام بگیرید و کپی آن را به قرارداد پیوست کنید.

·         اگر ملک موروثی است و سند آن تفکیک نشده است، گواهی انحصار وراثت و گواهی پرداخت مالیات بر ارث را به قرارداد پیوست کنید.

·         برای بررسی جزئیات قرارداد، زمان کافی صرف کنید و عجله‌ای برای امضا نداشته باشید.

·          اگر با شرکت‌های حقوقی مشارکت می‌کنید، اساس‌نامه، آخرین تغییرات، حق امضا و حدود اختیار نماینده شرکت را بررسی کنید.

·         کمیسیون مشارکت در ساخت را با دقت و وضوح مشخص کنید.

·         پس از امضای قرارداد، برای انجام امور اداری، تنها وکالت کاری مدت‌دار به سازنده بدهید.

·         مشاوره با یک وکیل می‌تواند کمک‌کننده باشد.

انتخاب سازنده برای مشارکت در ساخت

حتی با رعایت تمامی نکات لازم، اگر سازنده خوبی را انتخاب نکنید ضرر خواهید کرد. برای انتخاب سازنده باید به موارد زیر توجه داشته باشید:

·         سازنده خوشنامی را انتخاب کنید که از او شناخت دارید.

·         برای کسب شناخت، بهترین راه بررسی پروژه‌های قبلی است. در مورد چگونگی انجام تعهدات، زمان به اتمام رسیدن پروژه، کیفیت ساخت و موارد دیگر پرس‌وجو کنید.

·         مشارکت در ساخت مثل خرید و فروش نیست که بعد از امضای قرارداد دیگر کاری با هم نداشته باشید. در این نوع شراکت دیدارها و بحث و تبادل نظرهای بسیاری پیش خواهد آمد. کسی را انتخاب کنید که از لحاظ اخلاقی و منطقی با شما سازگاری داشته باشد.

در این مقاله بسیاری نکات در مورد مشارکت در ساخت را بررسی کردیم و متوجه شدیم سود مشارکت به عوامل بسیاری بستگی دارد. قبل از اقدام به تنظیم قرارداد تمامی جوانب کار را بسنجید و با کارشناسان متخصص مشورت کنید. ممکن است مشارکت در ساخت بهترین گزینه شما نباشد و اگر ملک را بفروشید یا با سرمایه شخصی بازسازی کنید، سود بیشتری به دست آورید.

اگر شما هم اطلاعاتی در این زمینه دارید با ما در میان بگذارید :

آدرس ایمیل شما منتشر نخواهد شد.

این سایت از اکیسمت برای کاهش هرزنامه استفاده می کند. بیاموزید که چگونه اطلاعات دیدگاه های شما پردازش می‌شوند.