محاسبه سن ساختمان از چه روش هایی صورت می گیرد؟
یکی از موضوعات مهمی که در ارزشگذاری ملک برای معامله یا دریافت وام اهمیت دارد، میزان عمر ساختمان است. در این مطلب میخواهیم محاسبه سن ساختمان از چه روشهایی صورت میگیرد.
اهمیت محاسبه سن ساختمان هنگام خرید و فروش
قیمتگذاری ارتباط مستقیمی بر سن ساختمان دارد، از این رو محاسبه سن ساختمان برای افرادی که قصد دارند ملکی را خریداری کنند یا به فروش برسانند، مهم و ضروری است. درواقع محاسبه سن ساختمان و آپارتمان زمانی که قصد خرید یا فروش آنها را داریم، نقش قابل توجهی در تعین قیمت ملک مورد نظر ایفا میکند.
نوساز است.
جالب است بدانید که در این نوع از مناطق شهری کشور، ساختمانهایی که قدمت آنها بیش از ۵۰ سال و حتی بیشتر است، نه تنها ارزانتر از خانههای نوساز نیست، بلکه گرانتر نیز خرید و فروش میشود. یکی از دلایلی که باعث جذابیت این خانهها میشود، قدیمی فضای آنهاست. خانههای قدیمی بزرگتر از ساختمانهای جدید هستند و اتاقهای بزرگتری دارند. داشتن باغچههای زیبا و بزرگ هم باعث میشود خانههای قدیمی برای خانوادههای جوان جذابیت ظاهری بیشتری داشته باشد. خانههای قدیمی معمولاً دیوارهای ضخیم از جنس آجر یا سنگ دارند و این موضوع برای افراد زیادی اهمیت دارد.
سن ساختمان فقط در هنگام خرید و فروش ملک اهمیت ندارد. بلکه در زمان رهن و اجاره هم به سن ساختمان توجه میشود. معمولا مبلغ رهن و اجاره ساختمانهای قدیمی کمتر از ساختمانهای نوساز است. این خانهها عمر خود را کردهاند و معمولا به خرج میافتند. کسی که تصمیم میگیرد این خانهها را اجاره کند، ممکن است هزینه کافی برای تعمیرات نداشته باشد.
بنابراین کاملا بدیهی است که هنگام خرید و فروش یک ساختمان برای پیشگیری از ایجاد اختلاف بین خریدار و فروشنده روی قیمت ملک، دانستن عمر ساختمان امری لازم و ضروری خواهد بود.
عمر مفید ساختمان در ایران چقدر است؟
برای عمر مفید ساختمان در ایران آمار و ارقام مختلفی بیان شده است، اما با وجود تفاوتها در ارقام اعلام شده، همه این آمارها تقریباً یکی هستند و بیان میکنند که عمر مفید ساختمان در ایران زیر ۴۰ سال بوده و متأسفانه خیلی کمتر از آمار جهانی است. خوب است بدانید عمر متوسط ساختمان در کشورهای پیشرفته ۱۰۰ سال است. در کشور ما بعد از 25 تا سال خانه مورد نظر تحت عنوان کلنگی خرید و فروش میشود. این خانهها اصلاً برای سکونت مناسب نیستند ولی چون معمولاً کف قیمت را دارند، برای سرمایهگذاری گزینه خوبی هستند.
شاید این سؤال برای شما به وجود آید که دلیل این همه اختلاف در عمر مفید ساختمان در ایران و جهان چیست؟ بخشی از این اختلاف به مواد اولیه و مصالح نامرغوب به کار رفته برمیگردد و بخشی دیگر به عدم رعایت کنترل کیفی و عدم رعایت اصول ساخت و ساز و همینطور استفاده از کارگران غیر متخصص در بسیاری از ساختمانها مربوط است. متأسفانه باید بگوییم بسیاری از مصالح ساختمانی به کار رفته در کشورمان دارای استاندارد مناسب نبوده و از کیفیت لازم برای ساخت و ساز برخوردار نیستند و هم اینکه راههای دور زدن زیادی برای نظارتهای ساختمان وجود دارد.
اهمیت محاسبه سن ساختمان برای اخذ وام
از دیگر مواردی که محاسبه سن ساختمان برای افراد مهم و ضروری میشود، زمانی است که صاحب ملک قصد دارد از تسهیلات بانکی استفاده کند.
بانکهایی که تسهیلات خرید مسکن را به مشتریان ارائه میدهد، شرایط و قوانینی را برای متقاضیان درنظر گرفته است که یکی از آنها، مشخص بودن سن ساختمان است.
به عنوان مثال بانک مسکن با توجه به سن آپارتمان یا ساختمان، تسهیلات متفاوتی را ارائه میدهد. این بانک سه نوع تسهیلات را برای ساختمانهای با سن ۱۵ سال، ۲۰ سال و ۲۰ تا ۲۵ سال ارائه میدهد.
برای دریافت اوراق تسهیلات مسکن نیز سن ساختمان مهم است. اوراق تسهیلات مسکن توسط دو بانک ملی و بانک مسکن ارائه میشود. اوراق تسه مربوط به بانک مسکن و اوراق تملی مربوط به بانک ملی است. حداکثر عمر ساختمانهای مشمول دریافت حداکثر مبلغ تسهیلات مسکن با استفاده از اوراق گواهی حق تقدم، تا ۲۵ سال است. تا 30 سال هر چقدر عمر ساختمان بیشتر شود، مبلغ وام نیز کاهش خواهد یافت و به املاک با عمر بنای بیش از ۳۰ سال نیز هیچگونه تسهیلاتی تعلق نخواهد گرفت.
تسهیلات مسکن جوانان هم دارای بندی مبنی بر سن ساختمان است. سقف تسهیلات از محل حساب پسانداز مسکن جوانان به فقط به خانههایی تعلق میگیرد که از تاریخ صدور پروانه ساختمانی حداکثر 20 سال گذشته باشد. سقف این تسهیلات در تهران 4 میلیارد، شهرهای بزرگ 5/3 میلیارد و سایر شهرها 8/2 میلیارد است. حال اگر از تاریخ صدور اولین جواز ساختمانی بیش از 20 سال و حداکثر تا 25 سال سپریشده باشد، باز هم وام تعلق میگیرد ولی این بار سقف تسهیلات قابل پرداخت در سراسر ایران 35 میلیون تومان است!
پس اگر قصد خرید خانه و برای انجام این مهم روی دریافت تسهیلات خرید مسکن نیز حساب ویژهای باز کردهاید، دانستن سن ساختمان مورد نظر مهم و ضروری خواهد بود.
روشهای محاسبه سن ساختمان
با توجه به نکاتی که پیشتر بیان شد، علت مهم بودن محاسبه سن ساختمان مشخص شد. اما اکنون سوال این است که اساس محاسبه سن ساختمان چیست؟ یا به بیانی سادهتر کارشناسان عمر یک ساختمان را مطابق با چه راهها و روشهایی اندازه میگیرند؟
چگونه میتوان به صورت دقیق به محاسبه سن ساختمان پرداخت؟ برای یافتن پاسخ این سوال، روشهای مختلفی از سوی کارشناسان مسکن و فعالان صنعت ساخت و ساز ارائه شده است که در ادامه به بیان مهمترین آنها میپردازیم.
لازم به ذکر است که کارشناسان بر اساس سن واقعی ساختمان، سن بهرهبرداری و سن سندی، سن ساختمان را برآورد و اعلام میکنند. همچنین مشاهده قبض برق ساختمان، روشی جالب و مطمئن برای محاسبه سن ساختمان است که از سوی کارشناسان تایید شده است.
سن واقعی ساختمان
مسئله مهم در مورد سن واقعی ساختمان، اتفاق نظر اکثر کارشناسان در صنعت ساختمانسازی و فعالان حاضر در این حوزه در روش تعیین سن واقعی ساختمان است.
جالب است بدانید که آنها عقیده دارند برای تشخیص سن واقعی ساختمان کافی است از زمان پیریزی اولیه آن و تشکیل فونداسیون مطلع شد. با محاسبه این دو زمان به راحتی میتوان سن واقعی ساختمان را مشخص کرد که با استفاده از تاریخ صدور جواز یا تاریخ اخذ پروانه ساختمانی زمان پیریزی اولیه و تشکیل فونداسیون مشخص خواهد شد.
بد نیست بدانید که مشخص شدن سن واقعی ساختمان که درواقع تاریخ اخذ مجوز ساختمان نیز خواهد بود، برای بانکها و موسسات بانکی بسیار مهم است؛ چرا که سن واقعی ساختمان مبنای اعطای تسهیلات مسکن از دیدگاه کارشناسان موسسات بانکی است.
سن بهره برداری ساختمان
دیگر مبنایی که هنگام تعیین سن واقعی ساختمان مورد توجه قرار میگیرد، مشخص شدن سن بهرهبرداری ساختمان است.
برای محاسبه سن بهرهبرداری ساختمان اطلاع از زمان صادر شدن اسناد پایان کار، سند قطعی ملک و صورت مجلس تفکیکی لازم است. با آگاهی از این زمان، میتوان سن سند ساختمان را محاسبه کرد.
سن سندی و سن بهرهبرداری نیز معمولا هنگام قیمتگذاری ساختمان برای خرید و فروش ملک مورد استفاده قرار میگیرد.
برای اطلاع از این مسئله، افرادی که قصد خرید ملکی را دارند، باید از فروشنده کپی پروانه ساختمانی را دریافت کنند.
مقایسه تاریخ پروانه ساختمانی با تاریخ انشعابات ساختمان، راهکاری است که مشخص میکند سن سندی ساختمان درست است. وجود فاصله زیاد بین تاریخ انشعابات ساختمان با پروانه ساختمانی، قابل قبول بودن سن سندی و سن بهرهبرداری ساختمان را زیر سوال خواهد برد.
روشهای سنتی برای تخمین سن ساختمان
مشاهده قبض برق ساختمان
یکی از مهمترین و کارآمدترین روشهای محاسبه سن ساختمان، مشاهده قبض برق است. همانگونه که میدانید تاریخ نصب کنتور در قسمت مشخصات قبض برق درج میشود که کارشناسان دقت آن را ۹۰ درصد عنوان میکنند.
درواقع تاریخ نصب کنتور برابر با تاریخ اتمام پروژه ساخت ملک و زمانی است که ساختمان مورد بهرهبرداری قرار گرفته است. البته نباید موارد خاص را در بروز خطای تاریخ دقیق نصب کنتور نادیده گرفت.
مثلا ممکن است کنتور برق به دلایل مختلفی خراب شده و شرکت برق آن را تعویض کرده و در قبض برق تاریخ نصب کنتور ثانویه اعلام شود؛ همین امر سبب میشود که کارشناس تعیین قدمت را با خطا مواجه سازد.
البته در سالهای اخیر امکان قابل توجهی از سوی شرکت توزیع برق تهران برای مردم ایجاد شده است.
این شرکت سایتی را به مشترکین معرفی کرده است تا با مراجعه به آن و وارد کردن شناسه قبض، رمز رایانه یا شماره پرونده، اطلاعات کلی را در مورد نام مالک، تاریخ قرارداد، تاریخ و تعداد کنتورهای تعویض شده، تاریخ اولین نصب، مبلغ بدهی، صورت حسابها، نوع کنتور و … دریافت کنند.
بررسی قسمتهای مختلف خانه
یکی از راههای سادهای که با استفاده از آن میتوانید سن ساختمان را تخمین بزنید، بررسی قسمتهای داخلی خانه، بهویژه توالتهاست. تولیدکنندگان توالت، معمولاً سال ساخت توالت در قسمتی از آن درج میشود. از آنجایی که نصب توالت از مراحل نهایی ساخت ساختمان است، بنابراین با استفاده از این اطلاعات میتوانید از سن حدودی ساختمان تا حدی مطلع شوید.
به کمک بررسی مصالح ساختمان هم میتوان تا حدی سن ساختمان را پیشبینی کرد. در هر دورهای مواد خاصی برای ساخت ساختمان استفاده میشد و این میتوان سن را نشان دهد. مثلا نوع آجرها، پنجرهها، نمای ساختمان و… از جمله تغییرات ساختمانها با گذشت زمان هستند.
در این مطلب تلاش کردیم روشهای مختلفی را برای محاسبه سن ساختمان برای شما بازگو کنیم. آیا شما راه دیگری برای این کار سراغ دارید؟