در سال‌های اخیر رشد بی‌رویه قیمت مسکن و همچنین کاهش محسوس قدرت خرید مردم، باعث شده است تا مسیر خانه‌دار شدن مردم بیش از پیش دشوار و طولانی شود. این شرایط موجب شده است که معاملات پیش‌فروش و پیش‌خرید مسکن محبوبیت زیادی پیدا کنند. پیش‌خرید خانه به خریدار کمک می‌کند در ازای پرداخت پول و انتظار برای اتمام ساخت آن، بتواند با قیمت مناسب‌تری صاحب خانه شود. در مقابل، پیش‌فروش خانه به فروشنده نیز امکان می‌دهد برای ساخت خانه از پول دریافتی استفاده کرده و به این ترتیب کار ساخت را راحت‌تر انجام دهد.
اما اگر قصد پیش‌فروش یا پیش‌خرید خانه دارید، باید نکاتی را نیز در نظر داشته باشید، چرا که به دلیل شرایط خاص این نوع معامله، امکان وقوع اختلاف و حتی کلاهبرداری وجود دارد. پس اگر برای صاحب‌خانه شدن به پیش‌خرید خانه فکر می‌کنید و یا قصد دارید خانه خود را پیش‌فروش کنید، با ما همراه باشید تا علاوه بر بررسی مزایا و معایب پیش‌فروش خانه، نکات مهم مربوط به آن را نیز مرور کنیم.
مزایای پیش‌خرید خانه
- پیش‌خرید خانه برای افرادی که پول کافی برای خرید مسکن ندارند انتخاب خوبی است.
- خانه‌هایی که پیش‌فروش می‌شوند، از قیمت کمتری نسبت به خانه‌های آماده برخوردارند.
- امکان پرداخت مبلغ پیش‌خرید به صورت اقساطی وجود دارد.
- خریدار می‌تواند بر روند ساخت خانه نظارت داشته باشد.
معایب پیش‌خرید خانه
- به دلیل در جریان بودن کار ساخت، نمی‌توان از حصول دقیق نتیجه مورد نظر اطمینان داشت.
- ممکن است پس از اتمام کار، خانه مورد پسند خریدار واقع نشود.
- ممکن است فروشنده ساخت خانه را به پایان نرسانده و فرار کند.
در پیش فروش مسکن به این موارد دقت کنید
از آنجایی که در پیش‌خرید مسکن، مشتری خانه‌ای را پیش از اتمام ساخت آن خریداری می‌کند، توجه به برخی نکات حائز اهمیت است. در واقع در پیش‌فروش مسکن، شما خانه‌ای را می‌خرید که هنوز ساخته نشده است، برای همین ممکن است پس از اتمام کار ساختمان، نتیجه با چیزی که انتظار داشته‌اید متفاوت باشد.
علاوه بر این، احتمال این وجود دارد که فروشنده نتواند در موعد مقرر کار را به پایان برساند. حتی ممکن است فروشنده کار ساخت خانه را رها کرده و متواری شود. همه این احتمالات باعث شده‌اند معاملات پیش‌فروش مسکن علاوه بر ملاحظاتی که در مورد شیوه‌های دیگر خرید و فروش لازم است، نیازمند دقت و اطمینان بیشتری باشند. در ادامه مهم‌ترین نکات مربوط به معاملات پیش‌فروش مسکن را ذکر کرده و به توضیح هرکدام می‌پردازیم:
نکات مهم در معاملات پیش‌فروش مسکن
- پیش از هر چیز، باید مشخصات کامل طرفین مانند نام و نام خانوادگی، شماره شناسنامه، تاریخ تولد و شماره تماس در متن معامله قید شود. علاوه بر این، باید اطمینان حاصل شود که آیا فروشنده اجازه معامله ملک را دارد یا نه. در این نوع از معاملات مسکن، فروشنده ممکن است صاحب سند (مالک) و یا سازنده ای باشد که در ازای ساخت خانه، بخشی از آن را صاحب می‌شود. بی‌توجهی به این جنبه از قرارداد ممکن است می‌تواند باعث ایجاد اختلاف و یا وقوع کلاهبرداری شود.
- نکته مهم دیگر، ذکر دقیق و کامل جزئیات مشخصات مورد معامله است. همانطور که گفتیم، در زمان پیش فروش ممکن است بخش بزرگی از کار ساخت خانه انجام نشده باشد، لذا ثبت تمام جزئیات ضروری است. مساحت، طبقه و واحد مورد معامله و همچنین شماره ثبت ملک اصلی از جمله مشخصاتی است که باید ذکر شود. علاوه بر این باید در مورد وضعیت اشتراک آب، برق، گاز، تلفن و همچنین پارکینگ و انباری خانه مورد معامله شفاف‌سازی شود، اما مشخصات و جزئیات مورد معامله به همین چند مورد محدود نمی‌شود بلکه ذکر دیگر مشخصات ملک از جمله نقشه خانه، تعداد اتاق خواب، کمد دیواری و حتی جنس مصالح (درب‌ها، سرویس بهداشتی، کلید و پریز و…) نیز ضروری است.
- مورد سومی که باید در معاملات پیش‌فروش ملک به آن توجه داشته باشید، ثبت دقیق مشخصات معماری و فنی خانه است. نوع کاربری زمین، زیربنای کلی ساختمان، نوع مصالح استفاده شده، تعداد طبقات و واحدها، سیستم سرمایشی و گرمایشی و همچنین نمای ساختمان از این جمله‌اند. از آنجایی که ممکن است پس از اتمام ساخت خانه، مغایرت‌هایی با ویژگی‌های ذکر شده وجود داشته باشد، می‌توان در قرارداد قید کرد که در صورت عدم تحقق هرکدام از شرایط، خریدار حق فسخ معامله را دارد و یا بر طبق نظر کارشناس، از قیمت خانه کاسته می‌شود.
- همچون سایر روش‌های معامله، در پیش‌فروش مسکن نیز تعیین بهای ملک و شیوه پرداخت آن بسیار اهمیت دارد. بهتر است پول مورد نظر در چند نوبت و به صورت هماهنگ با پیشرفت ساختمان پرداخت شود، زیرا احتمال کلاهبرداری و یا فرار فروشنده را بسیار کاهش می‌دهد.
- در تعیین تاریخ تحویل ملک دقت کنید. علاوه بر ذکر تاریخ مورد نظر در متن قرارداد، توصیه می‌شود شیوه پرداخت خسارت به خریدار در صورت تعویق در اتمام کار ساخت خانه را نیز پیش‌بینی کنید. مثلا می‌توان خسارت تاخیر را بر اساس قیمت اجاره خانه تعیین کرد تا در صورتی که به هر دلیلی آماده شدن ساختمان با تاخیر مواجه شد، خریدار بتواند خسارات احتمالی خود را جبران نماید.
- در نظر داشته باشید که اگر شخص فروشنده از صاحب ملک وکالت رسمی نداشته باشد، تعهد وی برای فروش الزامی برای صاحب ملک ایجاد نمی‌کند. لذا از برخورداری فروشنده از وکالت رسمی برای فروش و انتقال اطمینان حاصل کنید.