چگونه می‌توان سند خانه را از رهن بانک خارج کرد؟
خانه یکی از اساسی‌ترین و پرهزینه‌ترین نیازهای هر خانواده‌ای است که درصد زیادی از افراد جامعه، به‌راحتی قادر به خرید آن و پرداخت مبلغ آن به صورت یک‌جا نیستند؛ در این شرایط راه‌های کمکی همچون دریافت وام خرید خانه از بانک، پیش‌روی افراد قرار گرفته تا شرایط تامین نیاز بزرگ خانواده فراهم شود.
برخی از موسسات همچون بانک مسکن در چارچوب خاص خود، مبلغی را به عنوان تسهیلات به خریدارن خانه یا آپارتمان می‌دهند و سند ملک خریداری شده را تا تسویه مبلغ وام به عنوان وثیقه در اختیار می‌گیرند. از آنجایی که پرداخت اقساط تسهیلات، چندین سال طول می‌کشد و گاهی افراد، نیاز به سند خود دارند؛ شرایطی فراهم شده که بتوان زودتر از موعد نسبت به فک رهن سند خانه اقدام کنند.
در این متن روش‌های فک رهن سند خانه، بهترین گزینه برای این کار و همچنین هر نکته‌ای که می‌تواند در این شرایط شما را یاری کند؛ گردآوری و به اختصار شرح داده شده است.
روش‌های فک رهن سند خانه
دو روش اصلی برای آزاد کردن سند در رهن بانک (زودتر از موعد) وجود دارد که انتخاب بین هر یک از آن‌ها به عهده خود متقاضی است. در ادامه هر دو مورد را به صورت کامل برای شما توضیح می‌دهیم.
روش اول: تسویه حساب کامل با بانک
یکی از راه‌های فک رهن سند خانه، تسویه حساب پیش از موعد آخرین قسط وام است. در این شرایط، شما باید تمام مبلغ باقی‌مانده از اصل بدهی را به‌صورت یک‌جا پرداخت کنید؛ سپس سند ملک شما از رهن بانک، خارج و به عبارتی آزاد می‌شود.
توجه داشته باشید که مبنای محاسبه بانک، کل مبلغ پرداختی افراد تا آن لحظه به بانک نیست؛ زیرا بخشی از این مبلغ، مربوط به سود تسهیلات دریافتی است که به‌صورت ماهانه، علاوه بر مبلغ قسط به حساب بانک واریز می‌شود. بنابراین کسر پرداختی‌ها از مبلغ اصلی وام، کار اشتباهی است و محاسبه دقیق آن، نیاز به مراجعه به بانک دارد.
در قسط‌های اول، درصد مبلغ سود بیش از بدهی اصلی تسهیلات است. به طور مثال در قسط اول، 70 درصد از مبلغ واریزی شما مربوط به سود و تنها 30 درصد آن به اصل بدهی تعلق می‌گیرد. اما این تناسب با هر بار پرداخت و نزدیک شدن به اقساط پایانی تغییر می‌کند؛ به گونه‌ای که با هر بار واریز قسط، درصد اصل بدهی بیشتر و سود نیز کمتر می‌شود.
روش دوم: سپرده گذاری در بانک
گزینه دوم جهت فک رهن سند خانه، سپرده گذاری شخص وام گیرنده است که امکان استفاده از آن در برخی از موسسات بانکی همچون بانک مسکن وجود دارد. در این طرح که با نام رها شناخته می‌شود، افراد با سپرده گذاری 110 درصد مبلغ باقی‌مانده از اصل بدهی (با کسر سود تسهیلات) در شعبه می‌توانند که خانه خود را از رهن موسسه خارج کنند.
به طور مثال، در صورتی که شما وامی به مبلغ 90 میلیون تومان دریافت کرده و تا این لحظه با کسر سود آن، 60 میلیون تومان از اصل پول را پرداخت کرده باشید؛ 30 میلیون تومان از مبلغ بدهی اصلی شما باقی مانده است. شما با سپرده گذاری 33 میلیون تومان در بانک می‌توانید اقدام به فک رهن سند خانه خود کنید؛ البته در این شرایط، سود مبلغ سپرده محفوظ و به شما پرداخت خواهد شد.
کدام روش برای فک رهن بهتر است؟
گزینه مناسب برای خارج کردن سند خانه از رهن بانک به تعداد اقساط باقی‌مانده از تسهیلات بستگی دارد. در صورتی که در ماه‌های اول پرداخت قسط وام هستید، سپرده گذاری گزینه بهتری است؛ زیرا در اقساط ابتدایی، میزان زیادی از مبلغ پرداختی شما برای سود تسهیلات محاسبه می‌شود و مبلغ کمی از آن به بدهی اصلی شما تعلق می‌گیرد.
اما اگر تعداد کمی از اقساط شما باقی مانده است؛ روش فک رهن سند خانه با تسویه حساب کامل مبلغ وام، گزینه بهتری است. زیرا با این کار، شما مجبور نیستید که مبلغی را برای یه مدت در بانک سپرده کرده و سرمایه خود را در اختیار موسسه قرار دهید.
امکان معامله خانه در رهن بانک وجود دارد؟
ملکی که به عنوان وثیقه و طلب در رهن بانک قرار می‌گیرد، همچنان به عنوان دارایی مالک شناخته می‌شود؛ اما نکته مهم این است که شخص بدون اجازه بانک، حق معامله آن را ندارد.
در واقع فروش قولنامه‌ای خانه در رهن بانک، امری قانونی نیست؛ زیرا طرف حساب بانک، وام‌گیرنده است و احتمال به خطر افتادن منافع بانک و حتی خریدار وجود دارد. در همچین شرایطی، قانون به بانک اجازه شکایت از مالک تحت عنوان کلاه‌برداری را می‌دهد؛ بنابراین از فروش خانه در رهن خودداری کنید.
شرایط خرید خانه در رهن
در صورتی که خریدار پس از عقد قرارداد متوجه شود که خانه مدنظر در وثیقه بانک است؛ باید از فروشنده بخواهد که هر چه سریع‌تر نسبت به فک رهن خانه و تنظیم سند رسمی اقدام کند. اگر فروشنده مخالفت کرده و یا امور را به تعویق بیندازد؛ وی برای رهایی از درگیری میان بانک و مالک اول، دو راه پیش‌رو دارد:
- خریدار حق برهم‌زدن معامله و پس گرفتن هزینه‌ها و همچنین خسارت وارده را دارد.
- خریدار به مراجع قضایی مراجعه کرده و دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی و فک رهن سند خانه را علیه فروشنده تنظیم کند.