در ماده نه قانون تملک آپارتمان‌ها آمده است که «هیچ یک از ساکنین و مالکان یک ملک، اجازه اعمال هرگونه تغییر در قسمت مشاعات (همچون تغییرات نمای خارجی ساختمان یا سردر آن) که از بیرون قابل مشاهده است را بدون اطلاع و موافقت تمام ساکنین ساختمان ندارند». البته این موضوع، مختص آپارتمان‌های چند واحدی است و شامل املاک ویلایی نمی‌شود، زیرا که این مدل ملک‌ها، یک مالک داشته و هیچ قسمت مشاع یا مشترکی با شخص دیگری ندارند؛ در واقع تصمیم‌گیرنده نهایی جهت تغییر نمای ساختمان، تنها یک نفر است.
در صورتی که صاحب یک ملک ویلایی، قصد اعمال تغییر نمای آپارتمان خود را داشته باشد و تغییرات با قوانین شهرداری، هیچ‌گونه منافاتی نداشته باشد؛ انجام اصلاحات طبق تصمیم مالک امکان‌پذیر است. برای اطلاع از قوانین مربوط به تغییر نمای ساختمان در ادامه با ما همراه باشید.
بخش‌های مختلف یک آپارتمان
برای آشنایی بیشتر با قوانین آپارتمان‌نشینی و شناخت محدوده خصوصی خود، جهت اعمال تغییرات در ساختمان بهتر است که ابتدا، بخش‌های مختلف و مجزای آن را بشناسید. قسمت‌های مختلف یک ملک به سه بخش خصوصی، مشترکات و مشاعات تقسیم‌بندی می‌شود که در این بخش، هر یک را به اختصار توضیح می‌دهیم:
1) حریم خصوصی
هر آنچه که در سند مالکیت یک واحد آپارتمان، به‌صورت کاملا واضح به‌نام شخص مالک ثبت شده؛ به عنوان بخش خصوصی ساختمان محسوب می‌شود. مالکین در حریم شخصی خود، بدون نیاز به کسب اجازه از همسایه‌ها و البته با رعایت قوانین (دخل و تصرف در مشترکات یا مشاعات، عدم ایجاد سر و صدای آزاردهنده و هر گونه مزاحمتی) می‌توانند دست به تغییرات مدنظر خود بزنند.
2) بخش مشترک آپارتمان
به بخش‌هایی از یک ساختمان (مثل انباری یا پارکینگ مشترک) که بین دو یا چند واحد آپارتمانی به‌صورت اشتراکی استفاده می‌شود و در سند ثبت شده؛ قسمت مشترکات ملک می‌نامند. هرگونه تغییری در این بخش از ملک، باید طبق نظر و توافق مالکین آن (دو یا چند نفر) انجام شود.
3) بخش مشاعات آپارتمان
به بخش‌هایی از یک آپارتمان که تک‌تک مالکین در آن سهم دارند و در سند آن‌ها، تحت عنوان مشاعات به ثبت رسیده؛ قسمت مشاع ساختمان می‌گویند. در واقع هر گونه استفاده یا تغییری در این قسمت‌ها، نیاز به رضایت و توافق تمام مالکان دارد.
در چه بخش‌هایی از ملک، اجازه تغییر نما بدون رضایت تمام ساکنین آپارتمان وجود ندارد؟
- نصب یا تغییر حفاظ پنجرههای راهرو یا حتی واحد شخصی
- رنگ‌آمیزی پنجره‌ها (واحد و راهرو) و انواع درب‌ها (در ورودی، واحدها و انباری)
- نصب هرگونه تابلو، بنر و هر وسیله تبلیغاتی روی دیوار بیرونی واحد مسکونی
- هرگونه تغییری روی سردر اصلی ساختمان
قوانین تغییر نمای آپارتمان
نکته مهم دیگری که جدا از رضایت همسایگان در تغییر نمای ساختمان اهمیت دارد، موضوع زیبایی ظاهری آپارتمان و شهر است؛ زیرا که تغییر در هر بخشی از ملک بدون هماهنگی با قسمت‌های دیگر، توازن و هماهنگی آن را از بین می‌برد.
به طور مثال یک آپارتمان چهار طبقه را فرض کنید که چندین پنجره در واحدها و راهرو دارد؛ هر یک از این پنجره‌ها رنگ متفاوتی داشته یا برخی از آن‌ها، دارای حفاظ و بعضی دیگر فاقد آن هستند. حتی با تصور کردن همچین شرایطی هم، اولین چیزی که توجه را جلب می‌کند؛ عدم هماهنگی و یک ملک با ظاهر زشت است؛ پس نتیجه می‌گیریم که قوانین، تنها در راستای دو هدف «زیبایی شهر» و «رضایت همه اعضای ساختمان» وضع شده‌اند.
قوانین کلی تغییرات در آپارتمان
- انجام تغییرات در داخل واحد، تنها زمانی که در دید عمومی نباشد؛ ممنوعیتی ندارد. به طور مثال تغییر در رنگ یا خود درب واحد که از بیرون قابل مشاهده است و همچنین زیبایی و هماهنگی راهرو را تحت تاثیر قرار می‌دهد؛ قانونی نبوده و نیاز به اجازه تک‌تک مالکین آپارتمان دارد.
- بعضی از تغییرات در صورت موافقت بخش اعظمی از مالکین ساختمان، قابل انجام هستند. تغییرات در نمای ساختمان این قانون به اعضای ملک، این اجازه را می‌دهد که اگر با اکثر همسایگان خود به اتفاق نظر برسند؛ مشاعاتی همچون نمای آپارتمان را تغییر بدهند.
- برای اعمال بعضی از ، نیاز به کسب مجوز از شهرداری است. جدا از رضایت ساکنین جهت تغییرات کلی در نمای آپارتمان، موافقت شهرداری نیز ضروری است؛ بنابراین برای در این شرایط، باید پس از هماهنگی و کسب رضایت همسایگان خود به شهرداری مراجعه کرده تا مجوز لازم را دریافت کنید.
نیاز به اخذ مجوز جهت بازسازی نمای ساختمان قدیمی
همانطور که داخل ساختمان با گذشت زمان، نیاز به رنگ‌آمیزی و تغییرات دیگری دارد؛ نمای آپارتمان نیز پس از مدتی به دلیل وجود آلاینده‌های شهری، دچار تغییراتی در ظاهر شده یا اینکه قدیمی و فرسوده می‌شوند. در این شرایط، بازسازی و نوسازی آن امری لازم و ضروری است.
مراحل لازم برای بازسازی نمای قدیمی آپارتمان:
- کسب اجازه و هماهنگی با تمام مالکین ساختمان
- اخذ مجوز از شهرداری بابت متریال قابل استفاده در نمای جدید ملک
- ارائه نقشه و طرح نمای جدید به دفاتر خدمات الکترونیک شهرداری
- کسب تاییدیه از کمیسیون‌های مربوط در شهرداری بابت نقشه
- اخذ مجوز ترمیم ساختمان از شهرداری و شروع به اعمال تغییرات، متناسب با جواز
نکته مهم: شهرداری برای انتخاب متریال و درصد استفاده از آن‌ها، قانون‌هایی در نظر گرفته که طبق آن‌ها، اقدام به صدور جواز بازسازی می‌کند. متریال استفاده‌شده در نمای ساختمان، باید استاندارد بوده و بومیت محلی، منطقه‌ای و کشوری در آن رعایت شود. همچنین در قوانین جدید نوسازی، امکان استفاده زیاد از شیشه و آلومینیوم وجود ندارد؛ زیرا که این متریال، انرژی زیادی هدر می‌دهند.