احتمالا در اطراف خود ساختمان‌های در حال ساخت را دیده‌اید که پس از مدتی با اجرایی شدن عملیات ساخت ناگهان پروژه از سوی شهرداری متوقف می‌شود، اما علت این توقف چیست؟
اضافه بنا از عمده تخلفات ساختمان‌سازی است و اگر شهرداری در حین کار و یا پس از پایان عملیات ساخت متوجه اضافه بنا شود، بر اساس قانون مالک جریمه شده و تا رفع مشکل اضافه بنا به ساختمان اجازه ساخت و یا پایان کار داده نمی‌شود.
تراکم و سطح اشغال دو مورد از تخلفات اضافه بنا است که اولی بر اساس جمعیت منطقه و دومی بر اساس متراژ کل زمین در حال ساخت محاسبه می‌شود. درهرصورت چه تخلف اضافه بنا بر اساس تراکم باشد و چه بر اساس اشغال در هر صورت مالک می‌تواند با مراجعه به شهرداری و پرداخت مبلغ جریمه به ساخت و ساز خود ادامه دهد. در ادامه با شیپور همراه باشید تا در مورد تخلف اضافه بنا در ساخت‌وساز بیشتر بدانید.
اضافه بنا چیست؟
ساخت و ساز ملک هم مانند هر کار دیگری شامل یکسری قوانین و مقررات می‌شود که شهرداری تعیین‌کننده بند‌ها و مفاد قانونی آن است. به‌طورکلی امکان ساخت بنا اعم از تجاری، اداری، مسکونی و… تنها با مجوز شهرداری امکان‌پذیر است؛ به مجوز شهرداری برای احداث ملک پروانه ساختمان می‌گویند و در صورت عدم دریافت پروانه ساختمان، ملک فاقد پلاک ثبتی و شامل تخلف اضافه بنا می‌شود البته در این شرایط مالک می‌تواند با مراجعه به شهرداری و استناد بر کمسیون ماده 100 مشکل را رفع نماید. به بیانی ساده‌تر می‌توان گفت اضافه بنا به معنی در نظر گرفتن بنای اضافی در هنگام ساخت است.
تخلف اضافه بنا چگونه محاسبه می‌شود؟
بر اساس قانون زمین‌های شخصی باید قبل از ساخت تفکیک شوند و برای احداث بنا شماره پلاک ثبتی و پروانه ساخت دریافت کنند؛ در غیر این صورت ملک موردنظر تخریب و یا جریمه می‌شود؛ به‌طورکلی تخلف اضافه بنا شامل تخلف تراکم و تخلف سطح اشغال می‌شوند:
تخلف تراکم
شهرداری هر منطقه با توجه به جمعیت، عرض خیابان، ساخت‌وساز و … گزینه‌ای بنام تراکم را در نظر می‌گیرد، درواقع تراکم همان تعداد طبقاتی است که فرد می‌تواند در زمین خود بنا کند و در صورت عدم رعایت تراکم منطقه و اجتناب از جریمه اضافه بنا به ملک ساخته‌شده پایان کار داده نمی‌شود.
تخلف سطح اشغال
دومین موضوع در تخلف اضافه بنا موضوع سطح اشغال است. سطح اشغال به درصدی ازملک که زمین مالک را اشغال کرده گفته می‌شود. بر اساس قوانین تعیین‌شده از سوی شهرداری تنها 60 درصد از هر قطعه زمین قابل به ساخت است و درصورتی‌که متراژ بنای ساختمان به بیش از 60 درصد برسد شامل تخلف اضافه بنا می‌شود. به‌عنوان‌مثال: آقای احمدی قطعه زمینی به مساحت 300 متر خریداری کرده و قصد ساخت بنایی را در آن دارد که بر اساس قانون سطح اشغال تنها 180 متر از کل زمین قابل به ساخت است.
جریمه اضافه بنا
در نظام جدید مقابله با تخلفات ساختمانی، مدیریت شهری قصد دارد تا با کاهش میزان تخلفات ساختمانی مکانیسم جدیدی را به اجرا دربیاورد. ازاین‌رو جریمه تخلفات اضافه بنا را به 2 بخش کمی و کیفی تقسیم کرده‌اند:
جریمه تخلفات کمی
به آن دسته از تخلفات گفته می‌شود که پروژه احداثی بدون مجوز از شهرداری و اخذ پروانه ساخت بناشده باشد. در این حالت شهرداری با توجه به ارزش معاملاتی ساختمان، نرخ تورم، قیمت روز و حتی مصالح بکار رفته در سازه بهای تخلف را محاسبه می‌کند. بر اساس همین فرمول املاک مسکونی بین یک و نیم تا 3 برابر و املاک تجاری بین 2 تا 4 برابر جریمه پرداخت می‌کنند.
جریمه تخلفات کیفی
این نوع تخلفات ساختمانی باجان ساکنان یک ساختمان و یا اهالی محل سروکار دارند که در این صورت دستور تخریب بنا (قلع بنا) از سوی شهرداری صادر می‌شود. زمانی که برای تخلف اضافه بنا حکم قلع صادر شود شهرداری موظف است قسمت‌هایی ازملک مثل طبقات اضافه و یا سطح اشغال که شامل اضافه بنا می‌شود را تخریب کند و هزینه تخریب بر عهده مالک است. لازم به ذکر است تنها در مورد تخلفات کیفی حکم تخریب صادر می‌شود و اگر در تخلفات اضافه بنا موارد ایمنی، اصول شهرسازی، اصول فنی و بهداشت رعایت شود تنها پرداخت جریمه نقدی کفایت می‌کند.
ابهام در ارزش معاملاتی زمین و جریمه اضافه بنا
هرساله شهرداری بر اساس یکسری معیارهایی از پیش تعریف‌شده ارزش معاملاتی هر منطقه را مشخص می‌کند. این معیارها می‌تواند بر اساس منطقه‌ای که زمین در آن واقع‌شده است، موقعیت مکانی و … تعیین شود؛ درواقع برای تخلفات کمی که به پرداخت جریمه نقدی ختم می‌شود ارزش معاملاتی خود زمین است که تعیین‌کننده جریمه اضافه بنا می‌شود.
با توجه به تورم و افزایش روزبه‌روز نرخ املاک این ابهام در ذهن افراد به وجود می‌آید که جریمه اضافه بنا با توجه به ارزش معاملاتی ملک در زمان تخلف سنجیده می‌شود و یا در زمان صدور حکم؟ وزارت کشور برای رفع این ابهام بخش‌نامه را به شهرداری‌ها ابلاغ کرده است که بر اساس این بخش‌نامه اگر تاریخ احداث اضافه بنا مشخص باشد، جریمه اضافه بنا بر اساس همان زمان محاسبه می‌شود اما اگر تاریخ دقیقی از احداث اضافه بنا مشخص نباشد مبلغ جریمه بر اساس نرخ روز محاسبه می‌شود.