اگر تاکنون با خرید و فروش خانه سروکار داشته‌اید حتما نام مبایعه نامه به گوشتان خورده است، اما آیا از معنی دقیق مبایعه نامه اطلاع دارید؟ آیا می‌دانید ارزش حقوقی مبایعه نامه در معاملات ملکی به چه صورت است؟ بسیاری از افراد مبایعه نامه و قولنامه را یکسان می‌دانند و یا از جزئیات مربوط به مبایعه نامه مطلع نیستند. از همین رو در این مقاله قصد داریم همه چیز را در مورد مبایعه نامه توضیح داده و درباره تمامی جزییات ارزش حقوقی مبایعه نامه صحبت کنیم؛ در ادامه با شیپور همراه باشید.
مبایعه نامه چیست؟
از نظر فقهی و قانونی، مبایعه نامه یا بیع نامه به قراردادی گفته می‌شود که بر طبق آن، مالی از فروشنده به خریدار داده شده و در عوض آن پول یا مال دیگری دریافت می‌شود. همانطور که از این تعریف مشخص است، مبایعه نامه برای خرید و فروش اجناس و دارایی‌های مختلف استفاده می‌شود اما در این مقاله به تعریف تخصصی‌تر آن در بازار خرید و فروش مسکن می‌پردازیم.
در مبحث خرید و فروش ملک، مبایعه نامه به قراردادی گفته می‌شود که بر اساس آن فروشنده، ملک یا زمینی را در قبال دریافت مبلغی معین به خریدار می‌دهد. این قرارداد اصطلاحا مُمَلِّک است، یعنی بر طبق آن و به محض امضای آن توسط طرفین، مالکیت ملک به خریدار منتقل می‌شود. برای امضای مبایعه نامه، لازم است طرفین معامله علاوه بر قیمت ملک مورد نظر، در مورد تمام شرایط از جمله تاریخ و چگونگی پرداخت پول و همچنین تحویل ملک نیز به توافق رسیده باشند. ممکن است خریدار قصد داشته باشد تمام و یا بخشی از کل پول را در هنگام امضای مبایعه نامه به فروشنده تحویل دهد. همه این موارد در متن مبایعه نامه ثبت می‌شود تا همه چیز از نظر قانونی شفاف و در صورت لزوم قابل بررسی باشد.
تفاوت قولنامه و مبایعه نامه
توجه داشته باشید که قولنامه و مبایعه نامه یکسان محسوب نمی‌شوند و ارزش حقوقی و قضایی آنها نیز متفاوت است. از آنجایی که اشتباه کردن در چنین مسائلی ممکن است آسیب مالی بزرگی را منجر شود، تفاوت بین مبایعه نامه و قولنامه را شرح می‌دهیم.
ممکن است طرفین قصد معامله ملکی را داشته باشند، اما به هر دلیلی آمادگی انجام معامله را ندارند. مثلا خریدار پول کافی در اختیار ندارد. در این صورت قولنامه‌ای امضا می‌کنند وطبق آن قرار می‌گذارند که در یک زمان مشخص به دفتر اسناد رسمی مراجعه و قرارداد اصلی را امضا کنند. در واقع قولنامه نقش پیش‌قرارداد را دارد و نزد مراجع قضایی از اعتبار برخوردار نیست. مبایعه نامه همان قرارداد اصلی محسوب می‌شود که طی آن ملک با شرایط مشخص و توافق شده، به مالکیت خریدار در می‌آید.
چگونه مبایعه نامه امضا کنیم؟
-
ثبت قرارداد در سامانه املاک
اگر قصد خرید و فروش خانه یا زمینی را دارید، باید پس از توافق کامل در مورد تمامی شرایط معامله، به یک دفتر معاملات املاک مجاز و رسمی مراجعه کنید تا ثبت سامانه قرارداد را برایتان انجام دهد. پس از اینکه مشاور املاک شرایط معامله که هر دو طرف بر سر آن توافق دارید را در سامانه معاملات املاک ثبت کرد، باید منتظر تاییدیه سامانه بمانید.
-
تایید شدن مبایعه نامه
تایید مبایعه نامه از طریق پیامک به اطلاع هردو طرف معامله می‌رسد و همراه آن، کد رهگیری املاک نیز ارسال می‌شود. از طریق این کد ۱۳ رقمی می‌توانید وضعیت ملک از نظر مشمولیت در طرح‌های جامع و یا میزان بدهی آن به شهرداری را بررسی کنید.
-
امضای مبایعه نامه
پس از تایید شدن قرارداد، متن آن از طریق سامانه معاملات املاک برای دفتر مشاور املاک ارسال شده و در سه نسخه چاپ می‌شود. این برگه‌ها علاوه بر کد رهگیری ۱۳ رقمی، دارای نشان هولوگرام نیز هستند؛ بنابراین از امنیت بالایی برخورداند و بر خلاف مبایعه نامه‌های قدیمی، قابل جعل نخواهند بود.
در این مرحله تمامی شرایطی که پیش‌تر بر سر آنها توافق کرده و به اطلاع متصدی دفتر مشاور املاک رسانده بودید، در متن مبایعه نامه آورده شده است و شما فقط باید آن را امضا کنید. با امضای مبایعه نامه، هر دو طرف متعهد می‌شوید که شرایط و بندهای مندرج در آن مثل تاریخ و نحوه پرداخت باقیمانده پول را پذیرفته‌اید و به تهعدهایتان در مورد هرکدام از آنها عمل خواهید کرد. پس از امضای مبایعه نامه، به هرکدام از طرفین معامله یک نسخه از آن داده شده و نسخه سوم نیز نزد دفتر مشاور املاک بایگانی می‌شود تا در صورت لزوم بتوان به آن مراجعه کرد. متصدی دفتر مشاور املاک موظف است نسخه سوم را حداقل تا ۵ سال نگهداری و حفظ نماید.
کلام آخر
توجه داشته باشید که مبایعه نامه یک قرارداد معتبر و قانونی است. اگر یکی از طرفین معامله به تعهدات ذکر شده در مبایعه نامه عمل نکند، طرف دیگر به راحتی می‌تواند از طریق مراجع قضایی و از مسیر قانونی حقوق خود را پیگیری نماید؛ بنابراین پیش از تنظیم و امضای آن در مورد تمام جنبه‌های مورد بحث اطلاعات کافی کسب کنید و سپس در مورد هر کدام به توافق برسید. خوش‌قول باشید و به تعهدات خود پایبند بمانید تا هم شما و هم طرف دیگر بتوانید یک معامله کم دغدغه و بدون استرس را تجربه کنید.