قوانین شارژ ساختمان را می دانید؟

با توجه به رشد جمعیت شهرنشین و پدیده مهاجرت از شهرهای کوچک به کلان شهرها، زندگی آپارتمان نشینی به وجود آمد. زندگی در خانه هایی غالبا کوچک با راهرو، پلکان، پشت بام و حیاط مشترک، که قوانین خاص خود را می طلبد.
این در شرایطی بود که جامعه به دلیل نداشتن آشنایی با فرهنگ و ضوابط زندگی آپارتمانی، دچار مشکلات جدیدی شد. مشکلاتی مانند بحث نظافت ساختمان، پرداخت هزینه های تعمیرات و قبوض مشترک و رعایت سکوت و آرامش محل زندگی.
از این رو، قانون گذاران کشور برای رفع اختلافاتی که ممکن است میان خانواده های یک ساختمان یا مالک و مستاجر رخ دهد، مقرراتی تدوین کرده اند به حل معضلات آپارتمان نشینان کمک می کند.
یکی از مهمترین مشکلات پیش رو در این زمینه، موضوع شیوه پرداخت حق شارژ ساختمان است. حق شارژ شامل هزینه نظافت، باغبانی، نگهبانی، قبوض مشترک و بعضا تعمیراتی است که برای فضاهای مشترک یک ساختمان رخ می دهد، می شود.
با وجود این، قانون تملك آپارتمان‌ها، در مورد اينكه پرداخت هزينه شارژ با مستأجر يا مالك است اظهارنظر صريحي نكرده است. اما با توجه به تبصره ماده 3 این قانون، مي‌توان چنين برداشت كرد كه اگر قراردادي بين مالك و مستأجر در مورد پرداخت هزينه شارژ ساختمان منعقد نشده باشد پرداخت اين هزينه به عهده مستأجر و استفاده كننده از واحد استيجاري است.
گاهي پيش مي‌آيد كه اگرچه به موجب قرارداد خصوصي، پرداخت هزينه‌هاي شارژ ساختمان به عهده مالك گذاشته شده است اما مالك از پرداخت آن امتناع مي‌كند. در اين شرايط مستأجر مي‌تواند از محل مال‌الاجاره، هزينه‌هاي مربوطه را پرداخت كند.
اما ضرورت و اهميت اين موضوع به حدي است كه قانونگذار در مواردي مالك و مستأجر را به صورت تضامني مسئول پرداخت شارژ و هزينه مشترك ساختمان قلمداد كرده است. بنا بر نظر قانونگذار در صورتي كه پرداخت هزينه‌هاي مشترك ساختمان بر عهده مستأجر باشد ولي او از پرداخت چنين هزينه‌هايي امتناع كند، مدير يا مديران ساختمان مي‌توانند برابر قوانين مربوطه اقدام نمايند.
نكته مهم اينكه اگر خواستيد يك واحد آپارتماني بخريد، بعد از اينكه از سابقه ثبتي ملك، پرداخت عوارض شهري و ماليات توسط مالك قبلي يقين حاصل كرديد بايد از تسويه حساب مالك قبلي با مدير ساختمان در مورد هزينه‌هاي مشترك ساختمان نيز مطمئن شويد.
طبق ماده 12 قانون تملك آپارتمان‌، قانونگذار، دفاتر اسناد رسمي را موظف كرده است در هنگام تنظيم هر سند انتقال، اجاره، رهن و صلح گواهي مربوط به تسويه حساب هزينه‌هاي شارژ را كه به تأييد مدير ساختمان رسيده از مالك مطالبه نمايد.
در بسياري موارد مشكل پرداخت هزينه شارژ به اين دليل است كه مالك يا مستأجر با استناد به حضور نداشتن يا اقامت نكردن در واحد از پرداخت هزينه‌هاي شارژ سر باز مي‌زند. در قانون براي چنين مشكلاتي راهكار قضايي درنظر گرفته شده است، حق شارژ و هزينه تعميرات ساختمان به بودن يا نبودن افراد در خانه يا حتي به كم يا زياد مصرف كردن انرژي ربطي ندارد. هيچ كس هم نمي‌تواند با مصوبه مجمع عمومي ساختمان يا اكثريت ساكنان مجتمع مسكوني مخالفت كرده و از پرداخت شارژ امتناع كند.
بر اساس ماده 4 قانون تملك آپارتمان‌، پرداخت حق شارژ ساختمان به صورت ماهانه الزامي است خواه استفاده شود يا در صندوق آپارتمان ذخيره گردد.
اگر ساكن واحد مسكوني (مستأجر يا مالك) از پرداخت شارژ و هزينه‌هاي مشترك ساختمان خودداري كرد، ابتدا هيئت مديره ساختمان موظف است به صورت كتبي به خاطي درباره پرداخت نکردن هزينه شارژ تذكر دهد. در صورت پرداخت نشدن مجدد حق شارژ، هيئت مديره ساختمان مي‌تواند با مراجعه به نزديك‌ترين مجتمع قضايي محل سكونت اظهار‌نامه‌اي براي شخص خاطي ارسال كند و به او فرصت 10 روزه براي تسويه حساب با مدير ساختمان بدهد.
در اين زمينه قانونگذار اين اطمينان را مي‌دهد كه اگر براي بار دوم همين فرد از دادن شارژ امتناع كرد، مديران ساختمان مي‌توانند با مراجعه به اداره ثبت محل و به استناد اظهار نامه درخواست اجرائيه كنند. اگر در اين مرحله هم شخص خاطي توجهي به اجرائيه ثبت نكرد مديران ساختمان مي‌توانند به استناد تبصره يك ماده 10 به دادگاه حقوقي قانون مراجعه و شكايتي عليه مالك يا مستأجر تسليم دادگاه كنند.
دادگاه موظف است به اينگونه شكايات خارج از نوبت رسيدگي كند، حكم محكوميت فرد خاطي را در اولين فرصت رسيدگي صادركند، فرد را ملزم به تسويه حساب و جريمه دو برابر بدهي و گاهي محروميت‌هاي قانوني مانند خدمات مشترك ازجمله شوفاژ، آب گرم، گاز و. . . محكوم نمايد.
تعيين نحوه محاسبه هزينه‌هاي مشترك آپارتمان قبل از هر چيز به اراده و تصميم اهالي همان ساختمان برمي‌گردد كه مي‌توانند به هر نحوي آن را تعيين كنند. اگر روش خاصي به اين منظور تعيين نشده باشد سهم هر يك از مالكان يا استفاده‌كنندگان از هزينه‌هاي مشترك بردو پايه است:
اول اينكه آن قسمت كه ارتباط با مساحت زيربناي قسمت اختصاصي دارد مانند آب، گازوئيل، گاز، آسفالت پشت بام و… به نسبت مساحت واحد به مجموع مساحت قسمت‌هاي اختصاصي تمام ساختمان محاسبه مي‌شود.
در دومين حالت ساير مخارجي كه ارتباطي به ميزان مساحت زيربنا ندارد مانند هزينه‌هاي مربوط به سرايدار، نگهبان، متصدي آسانسور، هزينه نگهداري شوفاژ خانه و تأسيسات، تزئينات قسمت‌هاي مشترك ساختمان و نظافت محوطه به طور مساوي محاسبه مي‌شود. در هر صورت هر يك از واحدها كه در مورد سهميه يا ميزان هزينه مربوط به سهم خود معترض باشد، مي‌تواند به مدير مراجعه و تقاضاي رسيدگي كند و در صورت رد اعتراض يا ترتيب اثرندادن به اعتراض به دادگستري مراجعه كند.
در پایان فراموش نکنید که شما می توانید با مراجعه به قسمت «املاک» سایت شیپور، علاوه بر آگاه شدن از آگهی های مربوط به خرید خانه ، رهن و اجاره آپارتمان ، آگهی های خانه خود را در این زمینه به صورت رایگان منتشر کنید.