یکی از مهم‌ترین موضوعات در زمان خرید خانه تهران و حتی در هر محله و شهری، موضوع مربوط به سن بنا است. همان‌طور که می‌دانید، سال ساخت بنا یکی از مهم‌ترین عوامل در تعیین قیمت هر ساختمان و آپارتمانی است و بسیاری از گفتن حقیقت در مورد سن بنا خودداری می‌کنند تا بتوانند میزان پول بیشتری از خرید و فروش ملک به‌دست آورند. برای آشنایی با این موضوعِ مهم و همچنین آگاهی از روش‌های محاسبه سن ساختمان، ما را در این مقاله همراهی کنید.
اهمیت محاسبه سن بنا هنگام خرید و فروش
مهم‌ترین فاکتور برای محاسبه قیمت هر ملکی، سن بنای آن ملک است. دلیل اهمیت سن بنا نیز به دلیل این است که، معمولا عمر مفید ساختمان در ایران حدود ۳۰ سال در نظر گرفته می‌شود و در صورت آگاهی از سن دقیق ساختمان، می‌توانید حساب و کتاب درستی از مبلغ کل ملک داشته باشید.
حتی اگر در حوزه خرید و فروش ملک فعالیت ندارید و قرار است برای خودتان آپارتمان و یا هر ملکی بخرید، بهتر است که با نحوه محاسبه سن بنا آشنا شوید. چرا که به راحتی می‌توانید نوساز بودن و قدیمی بودن ملکی را تشخیص دهید و از ایجاد اختلاف بین خریدار و فروشنده روی قیمت ملک، جلوگیری کنید. خوب است بدانید که محاسبه سن بنا تنها برای شناسایی نوساز بودن ملک نیست و حتی برخی خانه‌های قدیمی قیمت و ارزش بیشتری نسبت به خانه‌های نوساز خصوصا در برخی محله‌های تهران دارند.
یکی دیگر از مزایای آگاهی از سن بنا و آشنایی با روش محاسبه آن، این است که به‌راحتی می‌توانید از این اطلاعات برای دریافت تسهیلات بانکی مانند وام مسکن استفاده کنید. بسیاری از بانک‌ها، شرایط خاصی برای اعطای وام دارند که یکی از مهم‌ترین شروط آنها، سن ساختمان است. به عنوان مثال، بانک مسکن تسهیلات متفاوتی برای ساختمان‌های ۱۵ سال، ۲۰ سال و ۲۰ تا ۲۵ سال دارد. بنابراین تحت هر شرایطی، مهم است که با نحوه محاسبه سن بنا آشنایی داشته باشید تا بتوانید کارهای مربوط به خرید و فروش و همچنین دریافت تسهیلات بانکی را به‌درستی پیش ببرید.
تخمین سن بنا
اگر قصد خرید خانه دارید و می‌خواهید سن آن واحد مسکونی را تخمین بزنید، می‌توانید از روش‌های زیر استفاده کنید:
۱- پیگیری از شهرداری
تمام اطلاعات مربوط به ساختمان‌ها در شهرهای مختلف، در اختیار شهرداری‌ها است. بنابراین، می‌توانید سراغ شهرداری محل آن ملک بروید و درخواست خود برای آگاهی از سن بنا را عنوان کنید. علاوه بر این، می‌توانید بدون طی کردن روندهای اداری و تنها با مراجعه به کارمندان شهرداری، از سال ساخت ملک خود باخبر شوید.
۲- پرسش از بازرسان و نمایندگان محلی
یکی دیگر از روش‌های محاسبه سن بنا، این است که سراغ بازرسان محلی بروید و از آنها در مورد سن بنا سوال کنید. آنها اطلاعات خوبی در مورد ساخت‌وسازهای محلی دارند و به شما در این زمین کمک خواهند کرد. حتی می‌توانند با مراجعه به اسناد و ساخت‌وسازهای محلی، در مورد هر گونه تغییری که در ساختمان به‌وجود آمده نیز به شما اطلاعات دهند.
۳- بررسی قسمت‌های مختلف درون ساختمان برای دانستن سن ساختمان
یکی دیگر از روش‌های تخمین سن بنا، مراجعه به قسمت‌های مختلف ساختمان و بررسی قدمت آنها است. این روش به‌خصوص در مورد توالت ساختمان جواب می‌دهد، چرا که اکثر تولیدکنندگان توالت معمولا سال تولید و نصب توالت را داخل مخازن یا درب‌ها درج می‌کنند. علاوه بر این در بیشتر ساخت‌وسازها، آخرین کاری که انجام می‌شود همین نصب توالت است که با بررسی این بخش از ملک، می‌توانید سن بنا را تشخیص دهید.
۴- تعیین قدمت بنا بر اساس عکس‌های هوایی
یکی دیگر از راه‌های تشخیص قدمت بنا، استفاده از عکس‌های هوایی سال‌های گذشته است. در این روش که بیشتر توسط کارشناس رسمی دادگستری راه و ساختمان مورد استفاده قرار می‌گیرد، تفسیرهایی از عکس‌های هوایی ارائه می‌شود.
۵- سایر روش‌ها
دیگر روش‌هایی که می‌توانید برای محاسبه سن بنا انجام دهید، شامل موارد زیر می‌شود:
- مراجعه به سوابق سرشماری ملک.
- کمک گرفتن از فردی حرفه‌ای مانند یک معمار برای بررسی چوب، گچ، ملات و رنگِ استفاده‌شده در ساختمان.
- بررسی مصالح استفاده‌شده برای نمای ساختمان.
- مشاهده سال ساخت روی فاصله آلومینیومی پنجره‌ها با روکش حرارتی که معمولا روی آن درج می‌شود.
- بررسیِ توری‌های فاضلاب و مشاهده سال تولید آنها.
انواع سن ساختمان به‌‌صورت تخصصی
همان‌طور که عنوان کردیم، عمر مفید ساختمان در ایران ۳۰ سال تلقی می‌شود که این مدت زمان از تاریخ ساخت ساختمان آغاز می‌شود. به این معنا که این واحد مسکونی تا سی سال بعد از ساخت، می‌تواند بادوام و قابل‌استفاده برای سکونت و تجارت باشد. اما بعد از گذشته ۳۰ سال، آن ملک کلنگی به‌شمار می‌آید و می‌توان برای قابل سکونت کردن آن، اقدام به بازسازی و یا تخریب ملک کرد. اگر به دنبال خرید خانه در تهران هستید، حتما و قبل از امضای قرارداد، از سن آن بنا باخبر شوید. اما خوب است بدانید که هر ساختمانی سه نوع سن دارد که در ادامه درباره آنها و ویژگی‌های آنها خواهیم گفت.
سن واقعی ساختمان
زمانی که کار ساخت‌وساز در ملکی آغاز می‌شود و سازنده به دنبال گرفتن مجوزهای لازم و پروانه ساخت می‌رود، اینجاست که بسیاری سن واقعی ساختمان را همین نقطه شروع تلقی می‌کنند. اما برخی معتقد هستند که سن واقعی ساختمان، زمانی است که پی‌ریزی ساختمان برای ساخت شروع می‌شود و این یک مرحله بعد از دریافت مجوز و پروانه ساخت است.
اگر به دنبال دریافت تسهیلات بانکی مانند وام مسکن رفته باشید، متوجه شدید که منظور از سن واقعی ساختمان در فرم‌های وام، دقیقا زمانی است که پی‌ریزی ساختمان برای ساخت شروع می‌شود.
سن بهره‌برداری ساختمان
اما برای بسیاری از افراد، سن ملک از زمانی محاسبه می‌شود که آن ملک قابل سکونت شده است و ساکنین می‌توانند با در دست داشتن کلید، از آن استفاده کنند. معمولا سن بهره‌برداری ساختمان را می‌توان از روی کنتورهای ساختمان متوجه شد. زمان نصب کنتورها، دقیقا همان تاریخی را نشان می‌دهد که ملک به بهره‌برداری رسیده است و در واقع، تاریخ پایان پروژه ساخت و ساز به‌شمار می‌آید.
البته، این امکان وجود دارد که کنتور برق به دلیل خرابی تعویض شده باشد و در این حالت، تاریخ تعویض کنتور به‌عنوان سال نصب کنتور در قبض برق ذکر خواهد شد. اما برای این مشکل نیز راه‌حلی وجود دارد و می‌توانید سال نصب کنتور ابتدایی برق را به‌دست آورید. با مراجعه به سایت برق من و وارد کردن شناسه قبض، رمز و یا شماره پرونده، می‌توانید اطلاعات کاملی از تعداد کنتورهای نصب‌شده و تاریخ تعویض آنها به‌دست آورید. فراموش نکنید که در زمان خرید و فروش خانه، حتما باید سن بهره‌برداری ساختمان را بدانید.
سن سندی ساختمان
یکی دیگر از معیارهای تعیین سن بنا، سالی است که در سند به‌عنوان سال ساخت آورده شده است. در واقع، سالی که در سند به‌عنوان سال ساخت عنوان‌شده، دقیقا همان سالی است پایان کار ساختمان، صورت مجلس تفکیکی و سند قطعی ملک صادر می‌شود و کارِ ساخت‌وساز به پایان می‌رسد.
سن سندی ساختمان نیز، یکی از مهم‌ترین اطلاعات در زمان خرید و فروش ملک است و حتما باید آن را قبل از هر اقدامی تخمین بزنید.
دلایل خرید ساختمان بر اساس سن آن
هدف افراد از خرید خانه و آپارتمان ممکن است متفاوت باشد و حتی بسیاری این کار را برای اجاره و کسب درآمد انجام می‌دهند. در هر حالت هدف شما از خرید ملک هر چه باشد، باید به سن بنا اهمیت دهید. اگر قصد شما سکونت در آن ملک است، خوب است سراغ خانه‌ای با سن پایین‌تر بروید تا اینکه خانه‌ای کلنگی خریداری کنید که مجبور شوید چند سال بعد آن را بازسازی یا تعمیر کنید. اما اگر هدف شما ساخت‌وساز است، مطمئنا خرید خانه‌ای کلنگی و دارای عمر بالا بیشترین بهره را برای شما خواهد داشت. چرا که این فرصت برای شما فراهم است که آن را به واحدهایی نوساز تبدیل کنید و برای این فرآیند نیز، از وام‌ها و تسهیلات نوسازی بهره‌مند شوید.