در معاملات مربوط به ملک، ممکن است که هر یک از طرفین پس از امضای مبایعه‌نامه به هر دلیل موجه یا غیر موجه‌ای، خواستار فسخ قرارداد خرید یا اجاره خانه باشند. قانون برای همچین مواقعی، تمهیداتی اندیشیده تا فرآیند به‌هم‌زدن قرارداد طبق اصول و بدون دردسر انجام شود. با ما در این مقاله همراه باشید تا تمام نکات مهم را برای شما شرح دهیم.
فسخ معاملات ملکی در سه حالت کلی زیر امکان‌پذیر است:
- درج بند حق فسخ در متن مبایعه‌نامه
- به‌هم زدن قرارداد با شرایط قانونی
- فسخ توافقی به همراه پرداخت خسارت
شرایط فسخ قرارداد خرید ملک
بهم خوردن مبایعه‌نامه از سمت خریدار، فروشنده یا هر دوی آن‌ها به دلایل مختلف، پیش از انتقال سند امکان‌پذیر است. نکات مهمی که باید در خصوص قوانین مربوط به فسخ قرارداد خرید خانه بدانید؛ اصطلاحات و تعریف‌های حقوقی است که دانستن آن‌ها به شما کمک بسیاری خواهد کرد.
- خیار معامله: اختیار به‌هم‌زدن معامله یا حق فسخ قرارداد برای هر یک از طرفین.
- خیار مجلس: هر دو طرف باید در جلسه معامله حضور داشته باشند.
- خیار غبن: حق فسخ قرارداد خرید ملک در شرایطی که خریدار یا فروشنده کلاه‌برداری کرده باشد.
- مغبون: طرفی که در معامله مورد کلاه‌برداری قرار گرفته و متضرر شده است.
- خیار شرط: در شرایطی که طرفین، مدت زمانی را به عنوان مهلت قانونی فسخ قرارداد خرید خانه بدون پرداخت خسارت و به هر دلیلی مشخص کنند.
- خیار تدلیس: اگر فروشنده موردی را درخصوص ملک، پنهان کرده و به عبارتی درباره خانه، طرف معامله را فریب داده باشد؛ خریدار، اختیار به‌هم‌زدن قرارداد را تحت عنوان خیار تدلیس دارد.
- خیار عیب: به اختیار فسخ قرارداد خانه در اثر مشخص‌شدن عیب و ایراد ملک پس از عقد مبایعه‌نامه، خیار عیب می‌گویند.
- خیار تاخیر: اگر فروشنده در تحویل ملک و خریدار درخصوص پرداخت مبلغ، تاخیر داشته باشد؛ طرف مقابل، حق فسخ قرارداد را تحت عنوان خیار تاخیر دارد.
- خیار رویت: در شرایطی که بر سر مبلغ معامله توافق شده باشد و پس از انجام آن، مشخص شود که قیمت واقعی ملک متفاوت است؛ خریدار یا فروشنده، حق فسخ قرارداد خانه را تحت عنوان خیار رویت دارد.
- خیار شرکت: اختیار به‌هم‌زدن قرارداد خرید خانه در شرایطی که مالک ملک مورد معامله، شخصی غیر از فروشنده باشد.
- خیار تخلف شرط: به حق فسخ قرارداد در پی عمل‌نکردن یکی از طرفین به شرط و شروطی که در مبایعه‌نامه ذکر شده، خیار تخلف شرط می‌گویند.
شرایط فسخ قرارداد اجاره خانه
در شرایطی که مستاجر یا موجر به هر دلیلی پس از عقد اجاره نامه، خواستار به‌هم زدن آن باشند؛ باید بندهای موجود در متن آن که تحت عنوان حق فسخ قرارداد اجاره ذکر شده است را مدنظر قرار دهند. برهم‌زدن همچین قراردادی در دو حالت «پیش از موعد اتمام» و «قبل از تحویل خانه»، شرایط متفاوتی دارد.
فسخ قرارداد اجاره خانه پیش از موعد اتمام
اگر مدتی از سکونت مستاجر در ملک گذشته باشد و قبل از فرارسیدن تاریخ ختم قرارداد، هر یک از طرفین معامله (مستاجر و موجر) خواستار فسخ آن باشند؛ شرایط به شرح زیر است:
شرایط فسخ قرارداد اجاره قبل از موعد از سمت مستاجر
مستاجر با روبرو شدن با هر یک از موارد زیر، حق فسخ قرارداد اجاره خانه را پیش از فرارسیدن زمان اتمام اجاره‌نامه دارد:
- در صورتی که موجر، تعهدی را هنگام عقد قرارداد امضا کرده باشد؛ اما به آن عمل نکند. (رنگ‌کردن خانه)
- مطابقت نداشتن ملک مورد اجاره با شرایط و امکاناتی که در قرارداد ذکر شده است. (نبود سیستم سرمایشی و گرمایشی)
- در صورتی که برای خانه مورد بحث، مشکلاتی فراهم شود که دیگر شرایط لازم جهت سکونت در آن وجود نداشته باشد.
شرایط فسخ قرارداد اجاره قبل از موعد از سمت موجر
موجر حق به هم زدن قرارداد اجاره خانه، پیش از فرارسیدن زمان اتمام آن را در یکی از شرایط زیر دارد:
- عمل‌نکردن مستاجر به شروطی که برای موجر مهم بوده و آن‌ها را در اجاره‌نامه به صورت واضح بیان کرده و به تایید مستاجر هم رسیده است. (موجر خانه را به دو نفر اجاره داده، اما چهار نفر در آن سکونت داشته باشند)
- در صورتی که مستاجر، اجاره بهای سه ماه را پرداخت نکرده باشد.
فسخ قرارداد اجاره خانه پیش از تحویل
این مورد شامل حالتی می‌شود که هر دو طرف معامله (مستاجر و موجر) با مشخص‌کردن تمام موارد از جمله مبلغ رهن و اجاره، مدت قرارداد و زمان تحویل نسبت به عقد اجاره‌نامه اقدام کرده و فقط تحویل خانه انجام نشده باشد.
شرایط حق فسخ قرارداد اجاره ملک برای این مورد نیز تقریبا همان شرایط پیش از موعد است؛ با این تفاوت که فرآیند کار به راحتی انجام می‌شود.
خسارت فسخ قرارداد اجاره خانه
به صورت کلی، مبلغ خسارت به شرایطی بستگی دارد که موجر یا مستاجر در امر امضای اجاره‌نامه، پذیرفته باشند؛ اما خسارت‌های ناشی از به‌هم زدن قرارداد اجاره ملک دو حالت کلی دارد:
حالت اول: یکی از شرایط مذکور در بخش بالا، شامل حال موجر یا مستاجر می‌شود که با اثبات حق شخص معترض، دیگر نیازی به پرداخت خسارت نیست.
حالت دوم: شخص خواستار فسخ، هیچ دلیل قانع‌کننده‌ای نداشته و در نتیجه، مجبور به پرداخت مبلغ خسارت خواهد شد. (اگر درخواست از سمت مستاجر باشد؛ به طور معمول، خسارت معادل یک ماه اجاره بها خواهد بود.)