از زمان پیشینیان ما، خرید زمین همیشه به عنوان یکی از روش‌های مرسوم و پرطرفدار برای سرمایه‌گذاری به‌شمار می‌آمد. این رسم به فرزندان آنها نیز منتقل شده است و شاهد هستیم که هنوز هم، افراد بسیاری برای سرمایه‌گذاری سراغ خرید زمین می‌آیند. در این میان، خرید زمین در شمال ارزان و تقاضا نیز برای آن زیاد است و بسیاری با خرید زمین در شمال به دنبال ساخت‌وساز ویلا، راه اندازی کارخانه، کارگاه، ساخت پروژه‌های تفریحی و غیره هستند. برای انجام این کارها، باید از قوانین ساخت‌وساز در زمین‌ها باخبر باشید. به عنوان مثال، یکی از قوانین اصلی برای اخذ مجوز ساخت ویلا در شمال کشور، طی کردن تمام مراحل طرح هادی است.
طرح هادی، اصطلاحی است که این روزها در این حوزه بسیار شنیده می‌شود. این طرح برای اولین بار طبق ماده ۷ اساس نامه بنیاد مسکن در سال ۱۳۷۸ تدوین شد و آن را به مدت ده سال اجرا کردند. اما، طی این سال‌ها این طرح دستخوش تغییراتی شد و به شکل امروزی درآمده است. در واقع، معنای دقیق طرح هادی عبارت است از:
طرح هادی، طرحی است که برای سازماندهی زمین‌ها به‌وجود آمده و یکی از مهم‌ترین اهداف تدوین آن اصلاح بافت شهرها و روستاها و گسترش آن در آینده و همچنین، نحوه استفاده از زمین‌ها و تغییر کاربری آنها به کاربری تجاری، مسکونی، تولیدی، کشاورزی، تأسیسات و تجهیزات و نیازمندی‌های عمومی، طبق شرایط و حسب مورد در قالب مصوبات طرح‌های سازماندهی فضا و سکونتگاه‌های روستایی یا طرح‌های جامع ناحیه‌ای است. این طرح توسط کارشناسان بنیاد مسکن تهیه و تنظیم شده و هدف آن توسعه روستاها و شهرها است.
در زمان خرید زمین اگر هدف شما ساخت‌وساز است، حتما باید به این دقت کنید که زمین در طرح هادی قرار گرفته است یا خیر. آگاهی از انواع بافت زمین در شمال و اهمیت آن برای خرید و ساخت ویلا نیز، بسیار مهم است. اگر زمین خارج از بافت باشد، گرفتن مجوز برای ساخت آن سخت می‌شود و ساخت‌وساز در این زمین‌ها غیرقانونی تلقی می‌شود. علاوه بر این، زمین‌هایی که خارج از طرح هادی یا به اصطلاح خارج از بافت‌اند، فاقد بنچاق هستند و گرفتن سند برای آنها امکان‌پذیر نیست.
استعلام زمین برای تعیین قرارگیری در طرح هادی
یکی از مهم‌ترین کارها در زمان خرید زمین، انجام استعلام‌های لازم برای خرید زمین در شمال است. شما قبل از انجام معامله باید درباره زمین تمام تحقیقات مورد نیاز را انجام دهید. یکی از این کارهایی که در زمان تحقیق باید انجام دهید، تعیین این است که آیا زمین در طرح هادی قرار می‌گیرد یا اینکه خارج از بافت است.
برای این کار کافی است به دهیاری یا شهرداری منطقه‌ای بروید که زمین در آن واقع شده و آخرین نسخه طرح هادی را درخواست کنید. این مراکز موظف هستند که تمام این اطلاعات را در اختیار شما قرار دهند تا بتوانید کار تحقیق و بررسی را بهتر انجام دهید. با گرفتن نسخه طرح هادی، می‌توانید محدوده طرح را شناسایی کنید و اگر زمین شما در این محدوده باشد، مطمئنا امکان ساخت‌وساز را در آن خواهید داشت و ارزش زمین شما بیشتر از زمینی خواهد بود که خارج از بافت است.
گرفتن سند برای زمین‌های خارج بافت
زمین‌هایی که خارج از بافت هستند، معمولا بدون سند هستند و قیمت پایین‌تری نسبت به زمین‌های داخل بافت دارند. برای گرفتن سند برای این مدل زمین‌ها، باید اجازه دهید تا زمان بگذرد تا ببینید آیا زمین خارج بافت به طرح هادی اضافه می‌شود یا خیر. این روند ممکن است سال‌ها طول بکشد، اما به محض اضافه شدن زمین به طرح هادی، امکان گرفتن مجوز ساخت‌وساز و حتی اخذ سند شش دانگ میسر می‌شود. معمولا، طرح هادی روستاها هر ۵ سال توسعه می‌یابد و این امکان وجود دارد که زمین خارج از بافت شما، توسط دهیاری به داخل بافت روستا انتقال یابد.
در صورتی که شرایط برای پیوستن زمین به طرح هادی فراهم شود، باید کارهای مربوط به الحاق بافت را انجام دهید تا بتوانید برای زمین خود سند شش دانگ و همچنین مجوز ساخت دریافت کنید.
الحاق به بافت چیست؟
برخی زمین‌ها چسبیده به زمین‌های داخل بافت هستند و شرایط برای گرفتن سند برای آنها بسیار هموار است. زمین‌های خارج از بافت نیز ممکن است روزی این شرایط را پیدا کنند و بتوانید برای آنها سند و مجوز ساخت دریافت کنید. زمین‌هایی که شرایط زیر را دارند می‌توانید کارهای مربوط به الحاق بافت را برای آنها انجام دهید:
- داشتن فاصله نزدیک حدودا ۵۰ تا ۱۰۰ متری بافت محل
- استعلامات مربوطه از ادارات محیط زیست، منابع طبیعی، جهاد کشاورزی، اداره آب، برق، اداره گاز و مشخص شدن بلامانع بودن برای دریافت مجوز الحاق به بافت از این ادارات
با وجود شرایط بالا، می‌توانید زمین خود را به طرح هادی اضافه کنید و برای ساخت ویلای ارزان شمال در آن، سراغ اخذ مجوزهای لازم در ادارات بروید. علاوه بر این، باید مبلغی را نیز به دهیار پرداخت کنید که این مبلغ صرف عمران و آبادی روستا خواهد شد.
اما نکته مهم در مورد الحاق زمین‌ها به بافت روستایی این است که، درصد کمی از این زمین‌ها معمولا دارای کاربری مسکونی هستند و اکثرا به‌عنوان زمین زراعی و کشاورزی کاربرد دارند. برای تغییر کاربری این زمین‌ها، باید درخواست خود را به همراه نقشه و مدارک به صورت کتبی به اداره جهاد کشاورزی یا در صورت نیاز، اداره راه و ساختمان ارائه دهید و به آنها ضرورت تغییر کاربری را نیز توضیح دهید.
کلام پایانی
گرفتن سند برای زمین‌های خارج از بافت عملا ممکن نیست و این زمین‌ها در صورتی می‌توانند دارای سند شوند، که در طرح هادی قرار بگیرند. این مدل زمین‌ها معمولا در دسته زمین‌های ارزان قیمت و بدون سند رسمی قرار می‌گیرند. اما، احتمال اینکه زمین‌های درون بافت در طرح هادی قرار بگیرند، زیاد است و معمولا ده سال طول می‌کشد که این اتفاق بیفتد.
اگر هدف شما از خرید زمین سرمایه‌گذاری است، به شما پیشنهاد می‌کنیم که سراغ زمین‌هایی بروید که نزدیک بافت هستند و این مدل زمین‌ها، برای سرمایه گذاری بلندمدت مناسب هستند. مسلما یکی از مدارک لازم برای خرید ویلا شمال، سند ملک است. اگر در زمین‌های خارج از بافت ویلا بسازید، روند ساخت‌وساز شما غیرقانونی خواهد بود و مطمئنا به آن ویلا سندی تعلق نخواهد گرفت. بهترین و قانونی‌ترین نوع زمین برای ساخت‌وساز، زمین‌های داخل بافت هستند که نیاز به پرداخت هزینه اضافی برای دریافت مجوزهای لازم ساخت‌وساز و گرفتن انشعابات برق، آب، گاز و … ندارند.