یکی از بزرگترین سرمایه‌گذاری هر انسانی در طول عمرش، می‌تواند سرمایه‌گذاری روی زمین و ملک باشد. به همین خاطر است که بزرگترهای ما از قدیم تا به امروز ما را برای خرید زمین و ملک ترغیب و آن را سرمایه‌ای برای آینده تلقی می‌کردند. در صورت خرید زمین می‌توانید از آن برای کاربری‌های مختلف مانند ساخت خانه، ساخت زمین زراعی و کشاورزی استفاده کنید و حتی، زمین خود را بدون ساخت‌وساز رها کنید تا ارزش آن افزایش پیدا کند. ارزش زمین معمولا با توسعه منطقه‌ای که زمین در آن واقع شده و همچنین افزایش تقاضا برای ملک و مستغلات در آن منطقه، افزایش پیدا می‌کند.
برای همین است که در بسیاری از مناطق شمال کشور زمین‌های خالیِ بسیاری مشاهده می‌شود که پتانسیل بالایی برای سرمایه‌گذاری دارند و بسیاری آنها را برای همین منظور خریده‌اند. اما خرید زمین درست مانند دیگر معاملات باید با چشم باز و البته هوشمندی صورت بپذیرد. درست مانند زمانی که برای خرید ویلا در شمال اقدام می‌کنید، باید بدانید که چه نکاتی را باید قبل از خرید زمین رعایت کنید و در برابر چه علائمی هوشیار باشید.
در این مقاله به شما کمک خواهیم کرد تا خود را برای خرید زمین آماده کنید و از کارهایی که قبل از خرید زمین باید انجام دهید، آگاه شوید.
استعلام‌های لازم برای خرید زمین
قبل از تصمیم‌گیری در مورد خرید زمین، باید حتما استعلام‌های مورد نیاز در مورد زمین را انجام دهید. به‌صورت کلی شما باید هویت فرد فروشنده و همچنین تمام اطلاعات مربوط به زمین مانند اسناد مالکیت را بررسی کنید و از سازمان‌های مربوطه، استعلام بگیرید.
- به عنوان اولین کار، باید به دفاتر اسناد رسمی و ارائه سند ملکی مراجعه کنید و استعلام ثبتی را از سازمان ثبت اسناد و املاک کشور دریافت کنید. برای این کار مبلغی مشخص را به دفترخانه برای حق‌التحریر و حق‌ثبت، پرداخت خواهید کرد و به‌واسطه آن، مطمئن خواهید شد که مالک و ملک مشکل حقوقی و ثبتی ندارند.
- مرحله بعد گرفتن استعلام در مورد سند ملک است. برای این کار باید به سامانه ثبت اسناد و املاک کشور مراجعه کنید. اما به این نکته باید توجه کرد که گرفتن اطلاعات در مورد سند ملکی شخصی دیگر، به هیچ عنوان ساده نیست. مسلما این اطلاعات محرمانه است و در صورتی این اطلاعات به شخص دیگری داده می‌شود که مالک و یا وکیل قانونی او درخواست داده باشد و یا اینکه حکم قضایی برای دریافت این استعلام داشته باشید. برای خریداران این فرصت فراهم است تا با کمک سامانه آنلاین یا سایت رسمی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، برای دریافت استعلام سند اقدام و در کوتاه‌ترین زمان ممکن جواب خود را دریافت کنند. در این سامانه می‌توانید اصالت اسناد و اوراق دفاتر اسناد رسمی را با شناسه سند و رمز تصدیق بررسی کنید.
- در مرحله بعد، باید سراغ استعلام نوع کاربری زمین بروید و برای این کار، می‌توانید به اداره منابع طبیعی مراجعه کنید. ممکن است زمینی را در رامسر خریداری کنید که کاربری زراعی داشته باشد و شما به دنبال ساخت ویلا در آن باشید، که این خلاف قانون است و برای شما دردسرساز خواهد شد.
- در مرحله بعد، می‌توانید آخرین وضعیت سند را استعلام بگیرید و مطمئن شوید که سند زمین در گرو بانک نیست، اوقافی و وراثتی نیست و در نهایت، بدهی ندارد. برای این کار نیز می‌توانید به سایت سازمان ثبت اسناد مراجعه و فرم پیگیری آخرین وضعیت سند ملک را پر کنید.
- در سایت سازمان ثبت اسناد کشور، همچنین می‌توانید در مورد ممنوع‌الخروجی و شناسه ملی مالک نیز استعلام کنید.
- استعلام دیگری که قبل از خرید زمین باید انجام دهید، استعلام در مورد سند تک برگ زمین است. برای استعلام در مورد سند تک برگ باید به دفترخانه ثبت اسناد مراجعه کنید و یا اینکه این کار را در سایت سازمان ثبت و املاک کشور انجام دهید. فراموش نکنید که برای انجام این کار نیاز به شماره سند و حکم قضایی دارید.
- کارِ دیگری که قبل از خرید زمین باید انجام دهید، بررسیِ مطابقت وضعیت ملک با مشخصات مالک، سند ثبتی ملک و پلاک ثبتی است. یکی از رایج‌ترین روش‌ها برای انجام این کار، استعلام سند مالکیت با پلاک ثبتی از شهرداری است. با مراجعه به سایت شهرداری، می‌توانید اطلاعات کاملی در مورد پلاک‌های ثبتی، آدرس و نشانی مالک به‌دست آورید. برای انجام این کار، کافی است که کد ۸ رقمی روی پلاک زمین را در سامانه‌ی پرداخت عوارض شهرداری وارد کنید و درباره مالک اطلاعاتی به‌دست آورید و در کنار آن، از صحت و اعتبار سند آن ملک مطمئن شوید. این اطلاعات شامل نام مالک، آدرس ملک، شماره ساختمان، بلوک، محله، منطقه، مساحت زمین و مساحت بنا، پلاک ثبتی و غیره می‌شوند.
فرقی نمی‌کند که زمین خریداری‌شده‌ی شما در کدام شهر است، برای اطمینان از قانونی بودن تمام کارها، باید سراغ این استعلامات بروید و مطمئن خرید کنید.
نکات مهم در خرید زمین قولنامه‌ای
این روزها خرید زمین در شهرهای شمالی خصوصا خرید زمین در شهر تنکابن رواج پیدا کرده است. یکی از روش‌های خرید زمین، خرید زمین قولنامه‌ای است. با اینکه این روش خیلی اعتبار قانونی ندارد، اما به عنوان روشی شناخته‌شده و مقبول میان مردم به‌شمار می‌آید و بسیاری از این روش برای معامله زمین استفاده می‌کنند. با توجه به اما و اگرهایی که در مورد الزامات قانونی این روش معامله وجود دارد، بنابراین در زمان انجام خرید زمین قولنامه‌ای باید بسیار هوشیار عمل کنید و با آگاهی کامل پیش بروید.
یکی از مواقعی که از روش قولنامه‌ای برای خرید و فروش زمین استفاده می‌شود، زمانی است که امکان انتقال قانونی سند زمین وجود ندارد و معمولا، دو طرف قرارداد این معامله را به صورت قولنامه‌ای انجام می‌دهند که به‌صورت دستی است. اگر در حال خرید زمین در کلاردشت هستید و می‌خواهید این کار را به روش قولنامه‌ای انجام دهید، لازم است به نکات زیر توجه کنید:
- بررسی مجوز مشاور املاک و تعیین حقوق او
- اطمینان از عدم محجوریت شخص خریدار در صورت پیر یا سالخورده بودن
- بررسی گواهی انحصار وراثت فروشنده (در صورت قولنامه زمین ارثی)
- اطمینان از در رهن یا وثیقه نبودن زمین
- اطمینان از مشاعی نبودن زمین
- بررسی دقیقِ مشخصات ذکرشده در مورد زمین در قولنامه
- بررسی کد رهگیری زمین
- اطمینان از عدم فروش زمین به شخص یا اشخاص دیگر
- پرداخت وجهِ بیان‌شده در قولنامه به صورت چک (چک در وجه حامل نباشد)
نکات مهم در خرید زمین نسقی
نسق کلمه‌ای عربی و به معنای نظم و ترتیب است. از این عبارت در زمان گذشته استفاده می‌شد و بسیاری از زمین‌ها در آن زمان به دلیل عدم وجود سازمان‌هایی برای صادر کردن سند، از نسق به عنوان سند و مدرک ملک استفاده می‌کردند.
برای خرید زمین نسقی باید از دفترخانه‌ای که نسق در آن جا ثبت‌شده و اداره جهاد کشاورزی استعلام بگیرید. با این کار، می‌توانید در مورد قولنامه‌های قبلی ملک و خریداران قبلی آن اطلاعاتی به‌دست آورید و همچنین به سندِ مادر یا همان بنچاق دست پیدا کنید.
روش دیگر برای اطمینان از اطلاعات زمین نسقی، دریافت کد رهگیری است. با دریافت کد رهگیری می‌توانید از اطلاعات و کدپستی طرفین معامله آگاه شوید و در نهایت از فروش زمین به چند نفر جلوگیری کنید.
در حالت کلی، باید به موارد زیر در زمان خرید زمین نسقی توجه کنید:
- در زمان خرید زمین نسقی از چک‌های تضمینی استفاده و آن را در قولنامه قید کنید.
- حتما شماره چک‌ها را در متن قولنامه بنویسید.
- با یک مشاور املاک کاربلد مشورت کنید و به کمک او، در مورد زمین استعلام کنید.
- تمام کارهای مربوط به عقد قرارداد را به صورت قانونی و با مهر و امضای مشاور املاک انجام دهید.
- طرفین معامله، باید در زمان عقد قرارداد دو شاهد همراه خود داشته باشند.
- حتما اسناد و مدارک زمینی نسقی را کامل و درباره پیشینه زمین اطلاعات کسب کنید.
- قولنامه حتما باید در ۳ نسخه تهیه و تنظیم شود.
خوب است بدانید که، از طریق سند نسقی نمی‌توان وام مسکن دریافت کرد اما وام جعاله را می‌توان گرفت.
کلام آخر
در این مقاله درباره نکاتی صحبت کردیم که باید در زمان خرید زمین، به آنها توجه کنید. با آگاهی از این نکات، می‌توانید روند خرید زمین را مطمئن‌تر پیش ببرید و از اتفاقات ناگوار پیشگیری کنید. فراموش نکنید که در مسیر خرید زمین، حتما از افراد آگاه در این زمینه کمک بگیرید و کارهای قانونی را قبل از امضای قرارداد انجام دهید.