تجربه نشان می‌دهد که فصل پاییز، پررونق‌ترین فصل بازار در مسکن کشور است. شروع سال تحصیلی در ابتدای این فصل یکی از مهم‌ترین دلایلی است که باعث شده هم در بخش اجاره و هم در بخش فروش، شاهد فراز و نشیب قیمت آپارتمان‌ها و طور کلی بازار مسکن باشیم. این در حالیست که متقاضیان بازار مسکن به دو گروه تقسیم می‌شوند؛ گروه اول دانشجویانی هستند که می‌خواهند دوران تحصیلی خود را در خانه‌ای جمع و جور سپری کنند و گروه دوم افرادی هستند که قرارداد اجاره یا رهن منزلشان رو به اتمام است. وضعیت بسیار پرتلاطم بازار مسکن در سال جاری ما را بر این داشته است تا بتوانیم پس از بررسی کامل قیمت‌های حال حاضر بازار کشور و مقایسه آن با قیمت‌های سال گذشته، نتایج تحقیقات خود را در مقاله‌ای تحت عنوان «تحلیل بازار مسکن در مهرماه سال 98» در اختیار شما مخاطبین عزیز قرار دهیم. لطفا در ادامه با تیم تولید محتوا شیپور همراه باشید.
پیش‌بینی قیمت مسکن برای نیمه دوم سال 98
چندی پیش محمد علی ربانی عضو انجمن انبوه سازان مسکن بیان کرد، نبود تقاضای برای مسکن و رشد 100 درصدی قیمت‌ها نسبت به سال گذشته، باعث کند شدن روند صعودی رشد قیمت مسکن شده است. در مناطق یک، دو و سه تهران بزرگ، قیمت مسکن حدود 10درصد کاهش یافته و در مناطق دیگر، شاهد افت پنچ درصدی قیمت‌ها بوده‌ایم.
ربانی در خصوص طرح‌های دولت در زمینه ساخت و ساز مسکن بیان کرد: دولت ساخت 4 هزار واحد مسکونی را شروع کرده است و ساخت این واحدها تا دو سال آینده طول خواهد کشید. لذا تا زمانی که متقاضی خرید خانه داریم، قیمت‌ها ارزان نخواهد شد. وی در ادامه افزود: هدف به تعادل رسیدن قیمت مسکن است؛ بنابراین در اولین قدم دولت باید برنامه‌هایشان را در راستای ساخت و ساز مسکن محقق کنند، اما متاسفانه این برنامه‌ها تا به حال عملیاتی نشده و همین امر موجب نوسان قیمت ملک در سال 98 است.
افزایش نرخ ارز به چه اندازه بر روی قیمت مسکن تاثیرگذار است؟
ارز و مسکن هر دو کالاهای سرما‌یه گذاری محسوب می‌شوند و واضح است که افزایش هر کدام بر دیگری تاثیر مستقیمی می‌گذارد، ولی این تاثیر ممکن است افزایشی نباشد. طی سال‌های اخیر شاهد بودیم، زمانی که با افزایش نرخ ارز رو‌به‌رو هستیم، غالب افراد به سرمایه‌گذاری در زمینه ارز می‌پردازند و پس از میزان سودی که در این زمینه کسب کردند به مسکن بازمی‌گردند. متاسفانه یا خوشبختانه آمار درستی از میزان تاثیر مستقیم نرخ ارز بر مسکن در دسترس نیست.
آیا می‌توان به کاهش قیمت مسکن در نیمه دوم سال امیدوار بود؟
طی یک سال گذشته، شاهد جهش شگفت انگیز قیمت مسکن و نواسانات ارزی بودیم؛ که نتیجه تصمیمات اشتباه و کلان اقتصادی بوده است. براساس اعلام بانک مرکزی میانگین قیمت مسکن شهر تهران از متری ۱۳ میلیون و ۲۵ هزار تومان در مردادماه ۱۳۹۸ به متری ۱۲ میلیون و ۶۶۷ هزار تومان در شهریورماه رسیده که کاهش ۲.۸ درصدی را نسبت به مردادماه امسال و افزایش ۵۶.۵ درصدی را نسبت به شهریورماه سال گذشته نشان می‌دهد؛ علاوه بر این تعداد معاملات در شهریور ماه 98 به ۲۷۸۷ فقره رسیده است که نسبت به ماه قبل ۱۵ درصد و نسبت به سال گذشته ۷۳ درصد کاهش یافته است. با توجه به شرایط پیش آمده پیش بینی می‌شود که در نیمه دوم سال 98 قیمت مسکن روند کاهشی را طی خواهد کرد یا در بهترین حالت به ثبات نسبی خواهد رسید.
وضعیت بازار مسکن در حال حاضر چگونه می‌گذرد؟
آیت‌الهی در یکی از صحبت‌های خود تاکید کرد که افزایش قیمت مسکن در سال 97 بین 70 تا 80 درصد بوده است و همین امر باعث رکود قیمتی مسکن در سال 98 شده است؛ بنابراین در نیمه دوم سال جاری قیمت مسکن روند ثابتی را طی می‌کند.
وی ادامه داد: اکنون مسکن در شرایط رکود است. در بازار مسکن نه خریداری وجود دارد و نه فروشنده‌ای. با در نظر گرفتن شرایط اقتصادی کشور، معاملات مسکن رونقی ندارد و امسال بازار مسکن در آرامش به سر می‌برد.
تاثیر افزایش قیمت مسکن و افزایش نرخ اجاره بها
بر اساس قوانین و عرف جامعه همواره رابطه مستقیمی بین افزایش قیمت خرید و فروش مسکن و اجاره بهای آن‌ها وجود داشته است؛ به زبانی ساده هرچقدر قیمت ملک افزایش یابد، به همان اندازه اجاره آن هم بالاتر می‌رود. از آن جایی که هر ملک در سال گذشته اگر 100 میلیون تومان به فروش می‌رسید، اکنون حداقل 200 میلیون تومان خریداری می‌شود؛ بنابراین طبیعی به نظر می‌رسد که مالکان انتظار افزایش اجاره بها را نیز داشته باشند.
البته از آنجایی اکثریت مستاجران کارمند، کارگر و دانشجو هستند و سالانه افزایش حقوقی بیشتر از 20 الی 30 درصد در انتظارشان نیست؛ قادر به پرداخت دو برابری نرخ اجاره بها نیستند و هر مالک نمی‌تواند بیشتر از 20 درصد نرخ اجاره را بالا ببرد.
به ثبات نرسیدن بازار مسکن تاکنون
رییس اتحادیه مشاورین املاک با تاکید بر این موضوع که بازار مسکن هنوز به ثبات کافی نرسیده است گفت: مسئولان در تلاش هستند تا قیمت مسکن ثبات یابد، ولی با افزایش صد‌درصدی شاخص تورم بانک مرکزی، افزایش قیمت مسکن در سال 99 اجتناب ناپذیر است. وی در ادامه افزود: قطعا رشد قیمت مسکن از تورم عمومی پایین‌تر خواهد بود!