خرید زمین و ویلا یکی از بزرگترین سرمایه‌گذاری‌هایی است که هر فرد در زندگی انجام می‌دهد. اما این سرمایه‌گذاری می‌تواند با چالش‌هایی روبه‌رو باشد که یکی از آنها، مشکلاتی است که به‌واسطه عدم بررسی زمین رخ می‌دهد. در واقع پیش از خرید زمین، باید زمین را از همه جهت بررسی کرد تا اما و اگری در آن وجود نداشته باشد و در آینده دچار مشکلات حقوقی و گره‌های قانونی نشوید.
برای این کار باید سراغ استعلام‌های لازم در مورد زمین بروید و هدف از این کار، بررسی و اعتبارسنجی سند زمین، مالک و شرایط ثبت زمین است. برای این کار لازم است که به سازمان ثبت اسناد و املاک کشور مراجعه کنید. اما قبل از خرید زمین، لازم است کارهای دیگری غیر از انجام استعلام‌های لازم را نیز انجام دهید که در زیر به آنها اشاره خواهیم کرد. پس از آن نیز، به استعلام‌های لازم پیش از خرید زمین خواهیم پرداخت.
مجوز ساخت را بررسی کنید
اگر به قصد ساخت ویلا سراغ خرید زمین می‌روید، حتما قبل از هر اقدامی مجوز ساخت در زمین را بررسی کنید. بنابراین، قبل از معامله باید در مورد مجوز ساخت استعلام بگیرید تا به این موضوع پی ببرید که آیا زمین دارای مجوز ساخت است و اگر ویلایی در آن ساخته‌شده، این کار با اخذ مجوزهای لازم انجام شده است یا خیر.
نرخ فروش ویلاهای اطراف را بررسی کنید
با توجه به اینکه خرید و فروش زمین و ویلا در شمال کشور خصوصا برخی شهرها مانند چالوس، رامسر، محمودآباد و… بسیار افزایش پیدا کرده، بنابراین این امکان وجود دارد که قیمت‌ها ثباتی نداشته باشند و هر فرد بسته به سلیقه خود اقدام به قیمت‌گذاری روی زمین کند.
بنابراین، قبل از هر اقدامی باید در مورد قیمت زمین در منطقه‌ای اطراف استعلام بگیرید و ارزش منطقه را بررسی کنید. برای این کار می‌توانید سراغ مردم محلی و همچنین مشاورین املاک بروید. در صورتی که با قیمت بسیار زیاد و حتی خیلی پایین از سمت فروشنده مواجه شدید، حتما استعلام قیمت در منطقه را انجام دهید، چرا که ممکن است زمین و یا ویلا دارای مشکلات حقوقی باشد و شما از آن خبر نداشته باشید.
میزان بدهکاری به شهرداری را بررسی کنید
در زمان خرید و فروش زمین، باید از وجود و یا عدم وجود بدهکاری به شهرداری مطمئن شوید. شهرداری هزینه‌هایی را با توجه به متراژ و عوامل دیگر به‌عنوان عوارض از مالک دریافت می‌کند که در صورت عدم پرداخت از سوی مالک و فروش زمین به شما، در زمان تغییر مالکیت زمین به مشکل بر خواهید خورد و این شما هستید که باید نسبت به پرداخت بدهکاری به شهرداری اقدام کنید.
کد رهگیری ملک را بررسی کنید
پس از ثبت مبایعه نامه در دفاتر املاک، مشاور املاک باید کدی به عنوان کد رهگیری به مالک جدید بدهد و این کد رهگیری شامل کد پستی، پلاک ثبت اصلی و فرعی ملک، متراژ، نوع ملک، نوع سازه و… می‌شود.
استعلامات ۵ گانه زمین
غیر از مواردی که در بالا اعلام کردیم و باید در مورد آنها استعلام بگیرید، استعلام‌های لازم دیگری نیز پیش از خرید زمین در شمال وجود دارد. با انجام این استعلامات می‌توان سطح آگاهی و اطلاعات را بالا برد تا در دام افراد سودجو و کلاهبردار نیفتید. برای اینکه این استعلام‌ها را انجام دهید، باید از نحوه انجام آنها و تمام نکات مربوط به آنها آگاهی داشته باشید. نکته مهم در مورد این استعلام‌های ۵ گانه این است، که می‌توانید برخی از آنها را از افراد عادی پرس‌وجو کنید و برای برخی لازم است که در مراکز دولتی درخواست خود را ثبت کنید. این استعلامات را در ادامه نام خواهیم برد.
1- استعلام از اداره منابع طبیعی
زمین‌هایی که خرید و فروش می‌شوند، هر کدام کاربری خاصی دارند و این شما هستید که قبل از هر معامله‌ای، باید از کاربری زمین باخبر شوید. برای این کار، می‌توانید به اداره منابع طبیعی مراجعه کنید و نوع کاربری زمین را استعلام بگیرید. این کار به شما کمک خواهد کرد تا زمینی را بخرید که مطابق با نیاز شما است. به عنوان مثال، اگر به دنبال ساخت ویلا در زمین هستید، مطمئن شوید که می‌توانید در زمین ویلا بسازید و این کار غیرقانونی نخواهد بود. پس حتما قبل از خرید ویلا در شمال، کاربری ملک را بررسی کنید.
2- استعلام در مورد تعداد مالکان ویلا
این امکان وجود دارد که از زمینی خوشتان بیاید که دارای چند مالک است. در برخی مواقع، ممکن است یک یا چند نفر از مالکین اقدام به فروش زمین کنند و باقی مالکین خبری از این موضوع نداشته باشند و در صورت خرید این زمین، عملا با مالکین دیگر به مشکل بر خواهید خورد. بنابراین، شما به عنوان خریدار باید در مورد تمام مالکین احتمالی زمین استعلام بگیرید تا بتوانید در زمان عقد قرارداد، امضای تمام مالکین را پای قرارداد داشته باشید.
3- استعلام گرو بودن سند در بانک
برخی افراد در زمان خرید زمین و ویلا، وام‌هایی را دریافت می‌کنند و پس از گذشت مدتی، قسط‌های وام را پرداخت نمی‌کنند و عملا به عنوان بدهکار بانکی شناخته می‌شوند. در این حالت، سند ویلا یا زمین در گرو بانک خواهد بود و در صورت عدم آگاهی از این موضوع، در زمان فروش زمین به مشکل بر خواهید خورد. بنابراین، قبل از خرید زمین بسیار مهم است که بدانید سند ویلا گرو بانک است یا خیر و آیا مالک بدهی خاصی دارد.
4- استعلام زمین از اداره اوقاف
برخی اوقات، برخی افراد زمین خود را وقف می‌کنند و در این حالت، امکان خرید و فروش آن زمین وجود نخواهد داشت. بنابراین برای اینکه در چنین موقعیت گرفتار نشوید، حتما قبل از خرید زمین در مورد وقف بودن آن زمین در اداره اوقاف استعلام کنید.
5- استعلام سند زمین
پس از توافق اولیه بین فروشنده ملک و خریدار و قبل از قرارداد و امضای آن، خریدار باید با مراجعه به دفاتر اسناد رسمی و ارائه سند زمین، در مورد صحت سند ارائه شده توسط فروشنده استعلام کند. سند یکی از مدارک لازم برای خرید ویلای شمال است، بنابراین نباید آن را دست‌کم بگیرید. این کار برای این است که خریدار مطمئن شود که زمینی که قرار است بخرد مشکل حقوقی و ثبتی نداشته باشد. علاوه بر این، با این کار می‌توانید در مورد وضعیت سند مطمئن شوید و به این پی ببرید که آیا سند زمین سند شش دانگ و تک برگ است یا خیر.
دیگر استعلامات لازم قبل از خرید زمین
اما کار شما با انجام استعلامات بالا به پایان نمی‌رسد و مواردی دیگری نیز وجود دارد که باید قبل از هر اقدامی نسبت به آنها مطمئن شوید. این موارد عبارت‌اند از:
- استعلام در مورد هویت فروشنده و انجام تحقیق و بررسی در مورد اطلاعات صاحب زمین
- استعلامِ مدارک رسمی صاحب زمین مانند شناسنامه و کارت ملی
- بررسی و تطبیق دادن آدرس و مشخصات زمینی که در سند ثبت شده با آنچه در بیان گفته شده
- بررسی و استعلام گرفتن در مورد نامه‌ی انحصار وراثت در مورد زمین‌های وراثتی
- استعلام دارایی و شهرداری و ثبت در خصوص بافت شهری و یا مسکونی بودن زمین
- استعلام در خصوص زمین‌های زراعی یا غیر زراعی از جهاد کشاورزی
- استعلام مجوزهای وکالت طرف فروشنده از نظر قانونی بودن و صحت آن
- استعلام درباره اینکه آیا زمین مشمول طرح تفصیلی است یا خیر
نتیجه‌گیری
از قدیم تا به امروز، مقوله خرید و فروش ملک و زمین، مقوله‌ای بسیار پیچیده و در عین حال چالش‌برانگیزی بوده است. به همین خاطر، سعی کردیم در این مقاله استعلام‌های لازم پیش از خرید زمین را نام ببریم تا به شما کمک کنیم از مشکلات حقوقی و قانونی بعد از عقد قرارداد جلوگیری کنید. بنابراین پیش از خرید زمین نسبت به این استعلام‌های قانونی و معتبر اقدام کنید.