اگر سراغ خرید زمین در شمال رفته باشید، با عبارات و اصطلاحات مختلفی مواجه شدید که یکی از مهم‌ترین و متداول‌ترین این اصطلاحات، بافت زمین است. موضوع مربوط به بافت زمین از اهمیت زیادی برخوردار است، چرا که در صورت انتخاب اشتباه و اقدام برای ساخت ویلا در زمین، در آینده به مشکلات حقوقی بر خواهید خورد.
زمین‌های شمال هر کدام دارای کاربری متفاوتی هستند و این موضوع به بافتی ربط پیدا می‌کند که زمین در آن قرار گرفته است. در واقع بافتی که زمین در آن قرار گرفته، می‌تواند کاربری آن را تعیین کند و این دو، مقوله‌ای متفاوت از هم هستند.
به دلیل اهمیت این موضوع در زمان خرید زمین و ساخت ویلا، تصمیم داریم تا در این مقاله درباره انواع بافت زمین صحبت کنیم و تعریفی کامل از آنها ارائه دهیم.
انواع بافت زمین در شمال
با توجه به اینکه خرید ویلا خصوصا خرید ویلای ارزان در شمال بسیار طرفدار پیدا کرده است، به همین خاطر خرید و فروش زمین در شمال نیز بسیار زیاد شده است و همه به قصد ساختوساز ویلا سراغ خرید زمین در شمال می‌آیند.
در تعریف بافت زمین در شمال کشور به دو تعریف می‌رسیم. در تعریف اول، بافت زمین در شمال کشور به دو دسته «بافت شهری» و «بافت روستایی» تقسیم می‌شود که همان‌طور که از کلمات مشخص است، زمینی که در منطقه شهری باشد در بافت شهری قرار می‌گیرد و زمین‌های داخل روستا، در دسته زمین‌های بافت روستایی قرار می‌گیرند.
اما تعریف دیگری برای بافت زمین‌های شمال وجود دارد. بر اساس این تعریف، زمین‌ها به دو دسته «داخل بافت» و «خارج از بافت» تقسیم می‌شوند. به این ترتیب، زمین‌هایی که داخل بافت شهری یا روستایی هستند، در دسته «داخل بافت» قرار می‌گیرند و دیگر زمین‌هایی که خارج از هر یک از بافت‌های شهری و روستایی هستند، در دسته «خارج از بافت» قرار می‌گیرند. بنابراین، طبق این تعریف می‌توان گفت که زمین خریداری‌شده توسط شما در شمال کشور یا داخل بافت است یا خارج بافت.
زمین داخل بافت چیست؟
اگر قرار است در شمال کشور زمین بخرید و در آن ویلا بسازید، حتما باید از وضعیت آن باخبر شوید. طرح هادی روستایی، طرحی است که وضعیت زمین را مشخص می‌کند و در واقع، این طرح می‌تواند مشخص کند که زمین داخل بافت است یا خارج از بافت.
در صورتی که زمین داخل بافت باشد، یعنی شامل طرح هادی می‌شود و به‌راحتی می‌توانید برای ساختوساز در زمین اقدام کنید، چرا که تنها زمین‌هایی در شمال کشور مجوز ساختوساز را خواهند گرفت که در این طرح قرار بگیرند.
معمولا، ارزش زمین داخل بافت، بیشتر از زمین‌های خارج از بافت است و به همین خاطر، قیمت زمین‌های خارج از بافت ارزان‌تر می‌شود و بسیاری از سرمایه‌گذاران سراغ این مدل زمین‌ها می‌روند. البته گفته می‌شود که می‌توان برخی از زمین‌های خارج بافت را با اخذ برخی مجوزها و انشعاب‌کشی، برای ساختوساز آماده کرد. اما در نهایت، با توجه به اینکه ساختوساز در زمین‌های خارج از بافت غیر قانونی است، بنابراین به ویلاهای ساخته شده در این زمین‌ها سند داده نمی‌شود و یا حتی، ممکن است ویلای ساخته شده توسط شهرداری و یا سایر نهادهای مربوطه مانند دهیاری، تخریب شوند.
دسته‌بندی زمین‌های داخل بافت
زمین‌های داخل بافت در شمال کشور، از نظر کاربری به سه دسته تقسیم می‌شوند که در زیر به این تقسیم‌‌بندی‌ها اشاره خواهیم کرد. در واقع، این دسته‌بندی‌ها هستند که نوع کاربری زمین‌ها را تعیین می‌کنند.
- زمین با بافت مسکونی: زمین‌هایی با بافت مسکونی معمولا در نقشه دهیاری روستا در بافت مسکونی قرار می‌گیرند و بهترین گزینه برای ساخت ویلا، آپارتمان و برج هستند. بنابراین در این مدل زمین‌ها، به‌راحتی می‌توان مجوزهای لازم برای ساختوساز را دریافت کرد.
- زمین با بافت باغی: زمین‌هایی با بافت باغی معمولا در نقشه دهیاری روستا در بافت باغی قرار می‌گیرند و کاربری این زمین‌ها ساخت ویلا نیست. در صورتی که از این مدل زمین‌ها خریداری کردید، دو را پیش روی خود دارید تا از زمین استفاده کنید. ابتدا اینکه، می‌توانید برای تغییر کاربری زمین از باغی به مسکونی اقدام کنید و بعد مجوزهای لازم برای ساختوساز را دریافت کنید. راه دوم نیز این است که، بدون تغییر کاربری، ویلا را در زمین بسازید و برای این کار مجوز نگیرید و تنها به پرداخت جریمه ساخت ویلا اکتفا کنید. طبق کمیسیون ماده ۹۹، این جریمه به دهیاری پرداخت می‌شود و بعد می‌توانید پایان کار را از دهیاری دریافت کنید.
- زمین با بافت زراعی: زمین‌هایی با بافت زراعی معمولا در نقشه دهیاری روستا در بافت زراعی قرار می‌گیرند و تنها کاربری آنها، استفاده زراعی است و نمی‌توان در آنها ویلا ساخت.
اگر هدف شما از خرید زمین در شمال این است که ویلاسازی انجام دهید، به شما پیشنهاد می‌کنیم که زمین مسکونی بخرید تا بتوانید بدون دردسر، برای ساختوساز مجوزهای لازم را بگیرید و کار را آغاز کنید.
زمین خارج از بافت چیست؟
همان‌طور که در بالا اعلام کردیم، زمین خارج بافت به زمینی گفته می‌شود که در نقشه دهیاری و یا شهرداری، نه در بافت مسکونی و نه در بافت زراعی و باغی قرار نگرفته باشد. زمین‌های خارج از بافت در شمال کشور، از نظر کاربری به دو دسته تقسیم می‌شوند که در زیر به این تقسیم‌‌بندی‌ها اشاره خواهیم کرد:
- در طرح الحاق به بافت باشد: این زمین‌ها در نقشه‌های جدید بنیاد مسکن، داخل بافت هستند.
- در طرح الحاق به بافت نباشد: این زمین‌ها، به‌صورت کلی خارج از بافت در نظر گرفته می‌شوند.
اگر هدف شما از خرید زمین در شمال ساختوساز است، در هر حال باید برای هر نوع عملیات ساخت‌وسازی در زمین‌های خارج از بافت، مجوزهای لازم را بگیرید و همچنین کارهای مربوط به استعلام را نیز انجام دهید. برای دریافت مجوز ساختوساز در زمین‌های خارج از بافت و یا چسبیده به بافت، باید سراغ دهیاری یا شهرداری بروید.
چرا زمین چسبیده به بافت بخریم؟
در صورتی که می‌خواهید در شمال زمین بخرید و قصد ندارید برای زمین هزینه بالایی پرداخت کنید، می‌توانید زمین‌های چسبیده به بافت را خریداری کنید. به‌صورت کلی، زمین‌های داخل بافت گران‌تر از زمین‌های خارج از بافت و یا چسبیده به بافت هستند. اما این نکته را نیز فراموش نکنید که در مورد برخی زمین‌های چسبیده به بافت، راحت‌تر می‌توان مجوز ساختوساز را گرفت و این می‌تواند روی قیمت زمین مازندران تاثیر بگذارد و قیمت آن را بالاتر ببرد.
در واقع، برخی زمین‌های چسبیده به بافت بهترین گزینه برای سرمایه گذاری طولانی مدت هستند چرا که اخذ مجوز برای ساخت آنها راحت‌تر است. اگر قصد خرید چنین زمین‌هایی را دارید، توصیه ما به شما این است که در ابتدای راه حتما درباره وضعیت سند زمین از دهیاری، بخشداری، یا حتی شورای آن روستا پرس‌وجو کنید. بسیاری از زمین‌های شمال فاقد سند رسمی و یا تک برگ هستند و با استعلام سند زمین، می‌توانید از کلاهبرداری و مشکلات آتی جلوگیری کنید. علاوه بر این، خوب است که تمام استعلامات را در مورد زمین چسبیده به بافت انجام دهید تا مطمئن شوید که آیا بافتی که زمین به آن چسبیده، دارای کاربری مسکونی است یا خیر. در واقع با این کار، مطمئن خواهید شد که زمین پتانسیل رشد و امکان ساختوساز را خواهید داشت.
سخن آخر
در این مقاله درباره انواع بافت زمین صحبت کردیم. زمین‌های شمال کشور معمولا به دو دسته داخل بافت و خارج از بافت، تقسیم می‌شوند که خود این دو دسته‌بندی نیز، دسته‌بندی‌های مختلفی دارند. در صورت خرید زمین داخل بافت، برای ساخت ویلا در آن نیاز به مجوز ساخت ندارید و این زمین‌های خارج از بافت هستند که برای ساختوساز نیاز به مجوز دارند.
معمولا گفته می‌شود که بهترین زمین‌ها در شمال کشور، زمین‌های داخل بافت هستند، چرا که ساختوساز در آنها نیاز به دور زدن قانون ندارد و بدون هیچ مجوز و پرداخت هزینه‌های مازاد، می‌توانید ویلاسازی را در آن انجام دهید. اما برخی زمین‌های چسبیده به بافت نیز قیمت کمتری دارند و بافتی که به آن چسبیده‌اند نیز، دارای کاربری مسکونی است و می‌توان ساختوساز را در آنها انجام داد. بنابراین، قبل از خرید هر نوع زمینی در شمال کشور، با افراد کاربلد و حرفه‌ای مشورت کنید تا بتوانید از سرمایه خود محافظت کنید.