اگر تا به امروز حداقل یک بار سر میز معامله‌ای نشسته باشید، می‌دانید که در معامله‌ها چه از نوع خرید و فروش ملک و چه از نوع خرید و فروش خودرو، با کلماتی مانند سند رسمی، قولنامه و مبایعه نامه روبه‌رو خواهید شد. با اینکه بیشتر معاملات با استفاده از سند رسمی صورت می‌پذیرند، اما معاملاتی نیز وجود دارند که بر پایه مبایعه نامه پیش می‌روند که بیشتر در حوزه املاک استفاده دارد.
اگر با معنا و کاربرد مبایعه نامه آشنایی ندارید و حتی نمی‌دانید که فرق بین سند رسمی، قولنامه با مبایعه نامه چیست، ما را در این مقاله همراهی کنید.
مبایعه نامه چیست؟
مبایعه نامه قراردادی است که بین خریدار و فروشنده ملک و خودرو بسته می‌شود و می‌توان به آن برای کارهای قانونی استناد کرد. در زمان نوشتن مبایعه نامه، فروشنده مالی را به خریدار می‌دهد و در ازای پرداخت آن مال، پولی را از خریدار دریافت می‌کند. چیزی که در اکثر معامله‌ها وجود دارد و فروشنده و خریدار، برای این ردوبدل شدن کالا و پول است که قراردادی را امضا می‌کنند. مبایعه نامه قراردادی است که خریدار، فروشنده و شاهدها آن را امضا می‌کنند و به این شهادت می‌دهند که خرید و فروشی صورت گرفته است.
همان‌طور که عنوان کردیم، مبایعه نامه در معاملات مختلفی مورد استفاده قرار می‌گیرد و ممکن است جزئیات هر مبایعه نامه با دیگری تفاوت داشته باشد. به عنوان مثال، ممکن است مالک یک خانه یا خودرو، در قرارداد خود که به شکل مبایعه نامه است، مالکیت مال خود را به‌صورت کامل به خریدار بدهد.
مسلما نداشتن مبایعه نامه و عدم تنظیم اصولی این مدل قرارداد، عواقب جبران‌ناپذیری برای هر دو طرف معامله خواهد داشت و به همین دلیل است که بسیاری بر اهمیت وجود آن و توجه به آن اشاره می‌کنند. در زمان تنظیم مبایعه نامه، باید به تمام جزئیات توجه کرد و آنها را در قرارداد ذکر کرد تا بتوان به آن به‌عنوان سند رسمی استناد کرد.
فرق قولنامه و مبایعه نامه
این باور بین بسیاری از افراد وجود دارد که مبایعه نامه و قولنامه معنا و کاربردی یکسان دارند، اما هر کدام از این دو شکلی از قرارداد هستند و تفاوت‌هایی با هم دارند. حتی مبایعه نامه و قولنامه از نظر قضایی و حقوقی نیز با هم تفاوت دارند. برای عقد قرارداد به‌صورت مبایعه نامه، لازم است که تمام شرایط و جزئیات را مهیا کنید، چرا که در این روش شما مال خود را به صورت کامل به دیگری واگذار خواهید کرد. اما در مورد قولنامه شرایط فرق می‌کند. با توجه به اینکه روش قولنامه‌ای عقد قرارداد برای مواقعی مورد استفاده قرار می‌گیرد که شرایط و برخی الزامات فراهم نیست، بنابراین این امکان وجود دارد که خریدار و فروشنده تنها به قول و قرار اکتفا کنند و آنها را روی قولنامه بیاورند. به همین دلیل است که روش قولنامه‌ای عقد قرارداد نسبت به مدل‌های دیگر، از سندیت و اعتبار کمتری برخوردار است.
تفاوت مبایعه نامه و سند رسمی
تنها تفاوت مبایعه نامه و سند رسمی را می‌توان در نوع تنظیم هر مدل این قراردادها دانست. در مبایعه نامه، طرفین در مورد خرید و فروش هر نوع مالی به توافق می‌رسند و حتی مکان تحویل مال و نحوه پرداخت آن را با یکدیگر و نظر هم مشخص می‌کنند. این در حالی است که در قرارداد با سند رسمی، قرارداد زیر نظر افراد و ماموران رسمی تنظیم می‌شود و نمی‌توان آن را یک سند عادی در نظر گرفت. سند رسمی نیز مانند یک سند معتبر است که می‌توان از آن در مراجع قضایی و قانونی استفاده کرد. البته اگر تمام شرایط و الزامات در اجرای مبایعه نامه نیز رعایت شود، می‌توانید به آن در مراجع قضایی و قانونی استناد کنید.
اجزای تشکیل‌دهنده مبایعه نامه
عقد مبایعه نامه نیاز به برخی اجزای تشکیل‌دهنده دارد و اصلا هم فرقی ندارد که قرار است مبایعه نامه را برای چه نوع خرید و فروشی استفاده می‌کنید. مواردی که در ادامه نام می‌بریم، از الزامات عقد مبایعه نامه هستند که در زمان انجام معامله به آنها نیاز خواهید داشت:
- مشخصات کلی و تکمیلی فروشنده و خریدار
- تعیین کردن موضوع و عنوان معامله
- تعیین کردن جزئیات مورد معامله
- تعیین کردن جرائم ناشی از انجام نشدن تعهدات طرفین
- رسیدن به قیمت نهایی و توافق‌شده
- شروطی اعم از شروط ضمن عقد
- تعیین کردن شرایط انتقال مدارک و اسناد
- تعیین کردن شرایط تسلیم و تحویل مورد معامله
- تعهدات هر دو طرف
- امضای فروشنده، خریدار، ۲ نفر شاهد و مسئول معامله
انواع مبایعه نامه
مبایعه نامه به دو شکل رسمی و عادی تنظیم می‌شود. موارد زیر همه نشان می‌دهند که سند به روش مبایعه نامه رسمی تنظیم شده ست:
- تنظیم سند در دفاتر اسناد
- صدور سند از اداره ثبت اسناد
- صدور سند به‌وسیله یکی از ماموران دولتی
اما اگر سندی در سه حالت بالا تنظیم نشده باشد، به آن سند عادی گفته می‌شود. به‌عنوان مثال، مبایعه نامه املاک یا سندی که بین دو نفر به شکل دستی تنظیم می‌شود، در دسته مبایعه نامه عادی قرار می‌گیرند.
مراحل انجام مبایعه نامه
اگر در حال خرید خانه در تهران هستید باید مراحلی که در ادامه به آنها اشاره می‌کنیم را طی کنید. برای انجام مبایعه نامه املاک، هر دو طرف قرارداد باید توافق‌های خود را انجام دهند و اگر پشیمان شدند همان‌جا زماین که کنار هم هستند، مطرح کنند. در صورت مشخص شدن تمام جزئیات، این قرارداد باید در سامانه ثبت شود و منتظر تاییده بمانند. پس از تایید، پیامکی برای فروشنده ارسال می‌شود که حاوی کد رهگیری ۱۳ رقمی است.
پس از این مرحله، متنی به بنگاه ارسال میٰ‌شود که صاحب املاک باید از آن سه نسخه چاپ کند. اینجاست که فروشنده و خریدار شروع به امضای آن متن می‌کنند، اما قبل از آن باید تمام نکات ذکرشده در آن را مطالعه کنند تا از درست بودن آن مطمئن شوند. در نهایت هم، نسخه‌های چاپی امضاشده را نزد خود نگه می‌دارند.
شرایط فسخ مبایعه نامه
از آنجایی که مبایعه نامه قراردادی بین دو نفر است، بنابراین برای فسخ آن باید هر دو طرف معامله راضی باشند و با هم به توافق برسند. بنابراین اگر یکی از طرفین تصمیم به فسخ بگیرد، امکان فسخ برای او وجود ندارد. اما فسخ مبایعه نامه آن هم به‌صورت یک‌طرفه در شرایطی امکان‌پذیر است. این شرایط عبارت‌اند از:
- مشخص شدن برخی ایرادات قانونی در معامله
- فریب دادن یکی از طرفین در معامله
- عدم پرداخت پول از طرف خریدار به فروشنده
- عمل نکردن به تعهدات تعریف‌شده در متن قرارداد
فسخ مبایعه نامه توسط فروشنده
در زیر به شرایطی اشاره خواهیم کرد که بر اساس آنها فروشنده می‌تواند قرارداد مبایعه نامه را فسخ کند:
- خیار تدلیس: اگر خریدار اقدام به فریب فروشنده کند، فروشنده اختیار فسخ دارد.
- خیار تخلف از شرط: اگر خریدار شرطی را مشخص کند و به آن شرط عمل نکند، در این صورت فروشنده می‌تواند با حدود و شرایطی معامله را فسخ کند.
- خیار تاخیر ثمن: در معاملات نقدی اگر خریدار ظرف سه روز مبلغ تعیین‌شده در معامله (ثمن) را نپردازد، فروشنده می‌تواند کالا را به او تحویل ندهد و ظرف سه روز از تاریخ معامله، اختیار فسخ مبایعه نامه را دارد.
- خیار مجلس: تا زمانی که فروشنده در بنگاه و در کنار خریدار قرار دارد و در مورد معامله صحبت می‌کنند، این حق را دارد که پشیمان شود و معامله را فسخ کند.
آیا مبایعه نامه بعد از فوت باطل می‌شود؟
مسلما نمی‌توان از مرگ جلوگیری کرد و اتفاقی است که ممکن است هر زمان برای هر شخصی رخ دهد و این اتفاق، حتی در حین و پس از انواع معامله نیز رخ می‌دهد. در مورد مبایعه نامه و اعتبار آن پس از مرگ، باید گفت که این سند تا زمانی معتبر است که دادگاه آن را مخدوش نکند. بنابراین برای حفظ اعتبار این سند، لازم است که هر دو طرف در قید حیات باشند. اما اگر یکی از طرفین فوت کند، قرارداد باطل نمی‌شود و مالکیت تمام آنچه بیع شده به وراث می‌رسد. بنابراین، مبایعه نامه پس از مرگ باطل نمی‌شود.
اعتبار مبایعه نامه بدون ثمن
به‌صورت کلی، باید گفت که اعتبار و قانونی بودن یک قرارداد به نحوه اجری قانونی آن است. به همین خاطر، حتی در نبود ثمن نیز مبایعه نامه همچنان اعتبار دارد و ذکر نکردن آن در قرارداد دلیلی ابطال بیع نیست. در واقع، قانون مبنا را بر توافق میان طرفین قرار می‌دهد و عدم اشاره به ثمن در قرارداد را اشتباهی از سوی طرفین برداشت می‌کند. اما این امکان وجود دارد که در صورت عدم وجود ثمن در مبایعه نامه، اعتبار آن خدشه‌دار شود. بنابراین، بهتر است در زمان تنظیم مبایعه نامه تمام توجه را برای اشاره به تمام جزئیات قرار دهید.
حق پشیمانی در مبایعه نامه
عقد قرارداد اصلا موضوع پیش‌پاافتاده و کوچکی نیست و این‌طور هم نیست که هر زمان اراده کردید، بتوانید اظهار پشیمان کنید. مطابق با قانون جدید مبایعه نامه، هر چیزی که در قراردادها و به‌صورت مکتوب قید شده باشد مانند همین حق یا شرط پشیمانی، قابلیت اجرا را خواهد داشت.
بنابراین اگر در حال نوشتن قرارداد برای اجاره خانه در تهران هستید، حتما در آن ذکر کنید که طرفین تا چه مدتی حق پشیمانی و فسخ قرارداد دارند. علاوه بر این، باید میزان ضرر و زیان در پشیمانی و فسخ قرارداد را نیز ذکر کنید. با این کار، اگر یکی از طرفین از انجام معامله پشیمان شود و بخواهد معامله را فسخ کند، باید خسارت تعیین شده را تمام و کمال به طرف مقابل قرارداد پرداخت کند تا بتواند از حق پشیمانی استفاده کند.
سخن پایانی
مبایعه نامه یکی از انواع قرارداد در معاملات مختلف است که نسبت به قولنامه اعتبار و سندیت بیشتری دارد و اعتبار آن نسبت به قراردادهای سند رسمی کمتر است. در صورتی که از تمام جزئیات انجام قرارداد به‌صورت مبایعه نامه اطلاع داشته باشید، می‌توانید از خطرات و مشکلات احتمالی در آینده جلوگیری کنید و در نهایت معامله‌ای ایمن را رقم بزنید.