مشارکت در ساخت یکی از راه‌هایی است که می‌تواند شمارا صاحب‌خانه کند؛ بخصوص زمانی که زمین یا ملک کلنگی داشته باشید. عبارت مشارکت در ساخت برای افراد آشنا به امور ساخت‌وساز واژه‌ای بسیار آشنا است درواقع قرارداد مشارکت در ساخت به‌نوعی قرارداد دوطرفه بین مالک و سازنده (کارفرما) گفته می‌شود که بر اساس این قرارداد افراد به نسبت سهم و مقدار سرمایه‌ای که اعلام می‌کنند باهم شریک می‌شوند. به بیانی دیگر مشارکت در ساخت یکی از انواع قراردادهای سرمایه‌گذاری در ساختمان است که به کمک آن می‌توانید باعرضه زمین یا خانه کلنگی خود به سازنده (پیمانکار) صاحب آپارتمان جدید و نوسازی شوید. در ادامه با شیپور همراه باشید تا جنبه‌های مختلف مشارکت در ساخت را بررسی کنیم.
مزایای مشارکت در ساخت
یکی از مهمترین مزایای مشارکت در ساخت بازسازی بافت‌های فرسوده است؛ این مورد را با یک مثال بررسی می‌کنیم، فرض کنید شما ملک کلنگی دارید و با تخریب آن قصد ساخت بنایی نو رادارید؛ اما به علت عدم آگاهی کافی و یا عدم بودجه کافی برای این کار از انجام آن صرف‌نظر می‌کنید؛ در این مواقع چه باید کرد؟ بهترین کار در این مواقع شریک شدن با یک پیمانکار یا سرمایه‌گذار برای تبدیل خانه قدیمی را به ساختمانی جدید است. به این کار مشارکت در ساخت گفته می‌شود، درواقع شما توانستید بدون تامین هزینه‌های ساخت‌وساز با سازنده در سود حاصل از ساخت آپارتمان شریک شوید.
افزایش سرمایه و رشد ملک، فروش آسان‌تر خانه نوساز نسبت به خانه کلنگی، ایجاد فضای مسکونی برای افراد بیشتر، استفاده از امکانات مدرن و به‌روز برای ایمن و مقاومت سازی ساختمان و … ازجمله مزیت‌های مشارکت در ساخت است.
قوانین و مقررات مشارکت در ساخت
- برای مشارکت در ساخت اولین قدم تصمیم قاطع است؛ پس از تصمیم به قراردادی دقیق و درست میان مالک و سازنده نیاز دارید تا طی مراحل مشارکت در ساخت هیچ‌کدام از طرفین متضرر نشوند. قرارداد مشارکت در ساخت شامل تعهدات دو طرف قرار (مالک و سازنده) نسبت به هم است و طی این قرارداد وظایف و حدود هر طرف مشخص می‌شود. ازجمله مهمترین مفاد قرارداد مشارکت در ساخت برای مالک، تسلیم ملک به سازنده است. حتی اگر این مورد در قرارداد هم ذکر نشده باشد به‌هرحال تسلیم ملک به سازنده (پیمانکار) تعهدی مسلم به شمار می‌آید زیرا بدون وجود ملک قرارداد مشارکت در ساخت هیچ معنایی ندارد. بیشترین تعهدات سازنده (پیمانکار) مربوط به عملیات ساخت، پرداخت هزینه‌های ساختمان، پرداخت اجاره‌بها برای مالک و اداره پروژه است.
پرداخت هرگونه جریمه ازجمله جرائم مربوط به کمیسیون ماده ۱۰۰، فضای سبز، شهرداری، نظام‌مهندسی، سازمان پارک‌ها و… بر عهده سازنده است. لازم به ذکر است در زمان ساخت ملک به‌صورت مشارکتی سازنده موظف است برای مالک، ملکی را اجاره و اجاره‌بهای آن را پرداخت نماید.
- ازجمله هزینه‌هایی که در قرارداد مشارکت در ساخت از آن یاد می‌شود وجه التزام است. وجه التزام مبلغی است که در شرایط خاص برای هر دو طرف قابل دریافت است. درصورتی‌که مالک، زمین و یا ملک کلنگی خود را به سازنده تحویل ندهد سازنده می‌تواند با مراجعه به دادگاه و طرح شکایت مبلغی را با عنوان وجه التزام دریافت کند و در طرف دیگر اگر مالک بعد از تحویل ملک و یا حتی در حین اجرا پروژه توسط سازنده متوجه شود که سازنده برای ساخت خانه هیچ اقدامی نکرده است و یا از مصالح بی‌کیفیت در سازه استفاده کرده باشد در این شرایط مالک می‌تواند با مراجعه به دادگاه از سازنده وجه التزام را دریافت کند.
- تعیین قدرالسهم مشارکت در ساخت از دیگر مواردی است که باید به آن توجه ویژه داشت. مبنای تعیین میزان قدرالسهم برای طرفین بر اساس قیمت عرضه و میزان هزینه ساخت و غیره است؛ درواقع قدرالسهم مشارکت در ساخت به معنا تعیین سهم مالک و سازنده از بنا تازه‌ساز است. برای تعیین سهم هرکسی آورده‌های دو طرف در قرارداد ذکر و ارزش‌گذاری شده و بر اساس ارزش نهایی و کسر هزینه‌های اداری و مجوزها سهم هرکدام مشخص می‌شود. تعیین قدرالسهم شرکا با توجه به نوع سند، محله، گذر و حتی بسته به نوع ساخت، سازنده و غیره متفاوت و متغیر است.
فرمول محاسبه قدر السهم طرفین
نکات مهم:
- از شراکت با افرادی که تجربه در این حوزه ندارند و اولین تجربه کاریشان شما هستید اجتناب نمایید.
- چنانچه در قرارداد مشارکت در ساخت عبارت (طرفین خیار تدلیس، خیار غبن فاحش یا افحش را از خود سلب و ساقط می‌نمایند) قید شود، شما بعد از امضای قرارداد دیگر نمیتوانید شکایتی تحت عنوان کلاه‌برداری از سازنده داشته باشید.
- تا زمان پایان عملیات ساختمانی، پیش‌فروش ساختمان صورت نگیرد و این حق به سازنده داده نشود.
- در بالای تمام صفحات قرارداد عبارت مشارکت در ساخت را ذکر کنید و از عنوان قرارداد مشارکت مدنی، مبایعه‌نامه، معامله، بیع و غیره برای قرارداد استفاده نشود.
- کلیه چک‌هایی که در زمان قرارداد مشارکت در ساخت صادر می‌شود باید در حضور شاهدان تنظیم، امضاء و مبادله شوند و حتما از کلیه چک‌ها کپی گرفت شود. با توجه به اینکه مشخصات چک و بابت آن، در قرارداد ذکر می‌گردد، این چک‌ها فاقد ضمانت اجرای و کیفری بوده و صرفا جهت اقدام حقوقی علیه صادرکننده آن، امکان‌پذیر است.
- در قرارداد مشارکت در ساخت ذکر عبارت این قرارداد طبق ماده ۱۰ قانون مدنی با علم و آگاهی کامل طرفین نسبت به مورد معامله و مفاد قرارداد تنظیم و امضاشده است ضروری است.
من ولی حاضر نیستم حتی برای یه ساختمان دو طبقه مشارکتی کار کنم
اصلا خوب نیست
در مورد فرمول محاسبه قدر السهم طرفین هم، لطفا این فرمول ها رو باب نکنید، مورد داریم روی کلنگی 300 متری 2.5 میلیارد بلاعوض داده ولی یه خونه ساخته که 2 سال مونده رو دست طرف وقتی تو کار دیده کم اورده از همه جاش زده ولی همون همسایه جفتی اون زمین بلا عوض 500 میلیون گرفته بود ولی سازنده در مرحله نازک کاری که یک سال بعد شروع شد بهترین متریال در منطقه رو استفاده کرد و قبل از اتمام کامل ساختمان تمام واحد ها فروخته شدند و مالک طبق اظهار خودش به سود بسیار بالایی رسیده بود و با بالاترین قیمت ممکن در منطقه واحد خودش رو فروخته بود. مهمترین اصل اینه یه ملک درست ساخته بشه با متریال خوب و درصد معقول (بستگی به منطقه هم داره) منطقه ما 60 به 40 هست الان بلا عئض هم نمیگیرن و ساختمون های عالی به جاش میخوان ولی مناطق ضعیف تر هستن 50 مالک 50 سازنده واحد های ساخته شده رو تقسیم می کنند.
باید نه هیچکدوم از دو طرف قرارداد متضرر نشن تا بهترین شکل ممکن به وجود بیاد.
خیلی دیگه از شرایط که از قضا گفتید با سازنده است صد در صد اشتباه فرمودید و توافقی است. در مورد پیش فروش هم طبق قانون فروش از خاک منع قانونی دارد و با این راهنمایی های عجیب که تا پایان کار و کلید اجازه پیش فروش ندارند فقط مالکین رو دچار سردرگمی و وسواس می کنید چرا که بعد از ساخت ساختمان اصلا پیش فروش نیست و در واقع فروش واحد بحساب میاد.
متاسفانه این مطلب از دید یک حقوق دان یا کارشناس املاک و مستغلات نوشته نشده و ایراد های دیگری نیز دارد که باید بررسی شود …
سلام همراه عزیز
ممنونیم از توضیحات کامل و حرفه‌ای شما
موفق باشید
بسیا مفید بود