روش تبدیل سند وکالتی به سند قطعی

یکی از متداول‌ترین روش‌های انجام معاملات که این روزها بیش از گذشته مورد توجه قرارگرفته خریدوفروش ملک از طریق وکالت‌نامه است؛ زیرا در این نوع معاملات نیازمندی به ثبت و تنظیم سند رسمی نیست. در روش معادله از طریق سند وکالتی فروشنده به خریدار وکالت بلاعزل در فروش اعطا می‌کند. از عمده دلایل خریدوفروش ملک وکالتی می‌توان به وام‌دار بودن ملک یا هزینه‌های زیاد انتقال سند اشاره داشت. در هرصورت اگر مجبور به انجام معامله به‌صورت وکالتی هستید در اولین فرصت برای تبدیل سند وکالتی به سند قطعی اقدام کنید. برای این کار داشتن مدارکی مانند سند مالکیت، مدارکی برای اثبات مالک بودن فروشنده، مدرک اتمام ساختمان، کارت ملی، شناسنامه، استعلام مفاصا حساب دارایی و شهرداری لازم است. در ادامه با شیپور همراه باشید تا روش‌های تبدیل سند وکالتی به سند قطعی را بررسی کنیم.

 سند قطعی چیست؟

پیش از آن‌که درباره سند قطعی توضیحی دهیم باید بدانیم سند چیست و چند نوع سند داریم؟ به نوشته‌ای كه هم شخص مدعی و هم طرف مقابل او یعنی خوانده دعوی قادر به استفاده از آن در محاكمه باشد را سند می‌گویند. به‌طورکلی سندها به دو دسته رسمی و عادی تقسیم می‌شوند؛ بر اساس ماده 1287 قانون مدنی سند رسمی به کلیه اسنادی گفته می‌شود که در اداره ثبت، دفاتر اسناد رسمی یا در حضور ماموران رسمی تنظیم می‌شوند. در مقابل  به کلیه قراردادها اعم از مبایعه‌نامه، قولنامه، اجاره‌نامه‌ و کلیه اسنادی که توسط مشاورین املاک و آژانس‌های مسکن تنظیم شود، اسناد عادی می‌گویند. با توجه به تعریف فوق می‌توان گفت سند قطعی در گروه اسناد رسمی قرار دارد، کلیه املاک با سند قطعی اعم از مسکونی، تجاری و… که سند آن از طرف اداره ثبت‌اسناد یا دفتر اسناد رسمی به نام صاحب آن ثبت‌شده کاملا محرز و قطعی است؛ همچنین هیچ نوع وابستگی یا شرطی در مالکیت برای دارنده سند وجود ندارد.

سند وکالتی چیست؟

مطابق قانون مدنی، وکالت به قراری گفته می‌شود که طی آن‌ یکی از طرفین، طرف دیگر را برای انجام امری نایب خود ‌قرار داده باشد. سند وکالتی به سندی گفته می‌شود که فروشنده هنگام فروش به خریدار برگه رسمی وکالت داده تا در آینده خریدار بتواند کارهای انتقال سند را انجام دهد. اکنون سوال این است که اگر برای ملک‌ها سند رسمی وجود دارد چرا بعضی از خانه‌ها با سند وکالتی معامله می‌شوند؟ در جواب باید گفت که گاهی مشکلاتی برای انتقال سند وجود دارند که مالک قادر به انتقال سند قطعی نیست مانند:

• عدم وجود سند رسمی ملک
• عدم پایان کار یا عدم پرداخت جریمه‌های شهرداری
• پرهیز از پرداخت مالیات
• عجله فروشنده و طولانی بودن فرآیند انتقال سند قطعی
• رهن بودن سند ملک در گرو بانک

مشکلات معاملات وکالتی

معامله وکالتی یکی از رایج‌ترین و پرخطرترین معاملات در بازار مسکن است. شاید خانه‌هایی که به‌صورت سند وکالتی خریداری می‌شود نسبت به سایر خانه‌های با سند قطعی قیمت کمتری داشته باشند، اما هیچ ارزانی بی‌حکمت نیست. شاید قیمت این خانه‌ها کمتر باشد، اما خطرات معامله‌شان به‌مراتب بیشتر است. معاملات وکالتی مشکل‌های خاص خود را دارد و باید پیش از انجام چنین قراردادهایی به نکات ذیل دقت کنید:

• وکالت بلاعزل

در برخی از معاملات به روش سند وکالتی، فروشنده جهت انتقال سند قطعی و انجام سایر امور مربوط به ملک وکالت بلاعزل به خریدار می‌دهد. منظور از وکالت بلاعزل این است که فروشنده شخصا نمی‌تواند وکالتش را فسخ کند. در این معاملات در صورت فوت یا دیوانگی موکل قرارداد فی‌مابین آن‌ها به‌راحتی فسخ می‌شود.

• عدم مالکیت خریدار در معامله وکالتی

در این نوع معاملات تا زمانی که سند وکالتی به سند قطعی تغییر نکرده شما مالک حقیقی ملک محسوب نمی‌شوید، بلکه فروشنده تنها مالک واقعی و رسمی ملک است.

• فروختن یک زمین به چند نفر

برای جلوگیری از این مشکل باید معاملات وکالتی در دفاتر رسمی و با تنظیم قولنامه انجام شود تا فروشنده حق فروش ملک به دیگری را نداشته باشد.

چگونه سند وکالتی را به سند قطعی تبدیل کنیم؟

برای اینکه از مشکلات سند وکالتی در امان باشید بهترین کار تبدیل هر چه سریع‌تر سند وکالتی به سند قطعی است. برای تبدیل سند وکالتی به سند قطعی به یک دفتر اسناد رسمی مراجعه کنید و مدارک زیر را به همراه داشته باشید:

• اصل شناسنامه و کارت ملی
• سند مالکیت خانه
• مدارکی که اثبات کند خریدار ملک مالک آن شده است، به‌طور مثال تقسیم‌نامه و غیره
• پایان‌کار ساختمان که از طرف شهرداری دریافت شده باشد
• مفاصا‌ حساب شهرداری
• مفاصا‌ حساب دارایی
• اعتبار وکالت‌نامه از دفترخانه‌ای که آن را تنظیم کرده است
• استعلام ثبت ملک

اگر به هر دلیلی برای خرید ملک با سند وکالتی اقدام کرده‌اید، ابتدا از صحت وکالت‌نامه استعلام بگیرید. بعد از اطمینان از درستی وکالت‌نامه نوبت به مبایعه‌نامه می‌رسد، در صورت نبود مبایعه‌نامه اقدام به خرید یا فروش ملک نکنید. مبایعه‌نامه و وکالت‌نامه هر دو در زمان عقد قرارداد الزامی هستند و بدون یکدیگر اعتباری ندارند. به یاد داشته باشد وکالت‌نامه‌ هیچ حقی را از موکل سلب نمی‌کند؛ یعنی خود موکل و صاحب‌ملک می‌تواند شخصا برای ملک تصمیم بگیرد و اقدام به فروش آن کند. باید حواستان باشد در وکالت‌نامه اختیارات موکل سلب شود. چنانچه قرار است مالک از وکالت بلاعزل استفاده کند عبارت (وکالت بعد از فوت نیز برقرار باشد) در برگه الزامی است.