اگر برای خرید خانه اقدام کرده باشید، می‌دانید هر آپارتمان شامل یکسری امکانات از قبیل پارکینگ و انباری و… می‌شود؛ اما چطور و بر چه اساسی محل قرارگیری پارکینگ و انباری هر واحد مشخص می‌شود؟ قطعا جواب سوال خود را از طریق مراجعه به سند نمی‌توانید پیدا کنید، پس بهترین راه برای رسیدن به جواب درست مراجعه به اداره ثبت‌اسناد و املاک است. در آنجا با ارائه مدارک شناسایی خود و سند ملکتان می‌توانید درخواست صورت مجلس تفکیکی دهید تا نقشه درستی از جانمای پارکینگ‌ها و انباری‌های آپارتمانتان در اختیار شما قرار بگیرد.
در چنین شرایطی ممکن است سوال بعدی که در ذهنتان مطرح‌شود این است که صورت مجلس تفکیکی چیست؟ برای دانستن این مطلب در ادامه با تیم تولید محتوا شیپور همراه باشید.
صورت مجلس تفکیکی چیست؟
در اغلب اوقات ملک از ابتدا به صورت شش‌دانگ متعلق به یک نفر بوده است، اما وقتی شخص تصمیم به ساخت ملک به صورت آپارتمان و یا تقسیم زمین به قطعا کوچک‌تر می‌گیرد، حال باید برای هر واحد و یا هر قطعه به‌صورت جداگانه سندی مستقل اخذ نماید، فرض را بر این می‌گذاریم شخصی به نام آقای احمدی زمینی دارد و در آن آپارتمان 3 واحدی ساخته است، حال هر واحد نیاز به سندی مستقل و شش‌دانگ دارد؛ اما برای دریافت سند شش‌دانگ نیاز به صورت مجلس تفکیکی، تقسیم‌نامه و امضای رضایتمندی مالک (آقای احمدی) است.
ابتدا باید آقای احمدی پس از اخذ پایان کار از شهرداری به یکی از دفاتر ثبت‌اسناد مراجعه کرده و تقاضای صدور صورت مجلس تفکیکی کند، سردفتردار درخواست ایشان را برای اداره ثبت‌اسناد ارسال می‌کند. بر اساس صورت مجلس تفکیکی حدود اربعه واحدها، مساحت آن‌ها و شماره‌گذاری هر واحد انجام می‌شود و در تقسیم‌نامه قدر السهم هر واحد از کل زمین و شش‌دانگ بودن هر واحد مشخص می‌شود. در واقع از طریق صورت مجلس تفکیکی ملک از حالت مشاع خارج می‌شود و اداره ثبت می‌تواند بر اساس صورت مجلس تفکیکی و تقسیم‌نامه برای هر واحد پارکینگ و انباری جانمایی کند.
گاهی در هنگام معامله ملک، مدارک به‌صورت کامل از مالک قبلی به مالک جدید انتقال داده نمی‌شود، به همین دلیل بر اساس بخش‌نامه جدیدی که به ادارات ثبت‌اسناد داده‌شده است صورت مجلس تفکیکی باید در سه نسخه صادر شود. یک نسخه از آن نزد مالک، نسخه دیگر نزد دفترخانه و نسخه آخر در پرونده ثبتی در اداره ثبت‌اسناد و املاک کشور بایگانی می‌شود تا در صورت تقاضای مالک به آن استناد شود.
- برای دریافت صورت مجلس تفکیکی زمین، دیگر نیازی به پایان کار ساختمانی نیست. مالک اصلی می‌تواند به همراه خریداران با در دست داشتن نقشه زمین به شهرداری مراجعه کند و درخواست صورت مجلس تفکیکی زمین را دهد. پس از دریافت صورت مجلس تفکیکی زمین حال نوبت به تنظیم تقسیم‌نامه، امضا و توافق طرفین است. درصورتی‌که توافق بین طرفین انجام نشود، دیگر صورت مجلس تفکیکی به کاری نمی‌آید.(ماده 101 شهرداری‌ها)
کاربرد صورت مجلس تفکیکی
-
فروش قطعات تفکیکی ملک
برای فروش قطعات تفکیک‌شده باید یک رونوشت از صورت مجلس تفکیکی از اداره ثبت‌اسناد برای دفترخانه ارسال شود؛ مالک می‌تواند با مراجعه به دفترخانه قطعه‌ای که برای فروش یا انتقال در نظر دارد را مشخص کند. سردفتردار در ستون انتقالات سند مالکیت قید و خلاصه معامله را برای اداره ثبت ارسال می‌کند. حال خریدار می‌تواند با مراجعه به اداره ثبت‌اسناد سند مالکیت خود را دریافت کند.
-
نحوه صدور اسناد مالکیت قطعات تفکیکی
طبق ماده 106 آیین‌نامه اصلاحی مندرج در روزنامه رسمی شماره 16613 مورخ 18/12/1380 مالک یا مالکین می‌توانند با ارائه اسناد مالکیت اولیه درخواست صدور اسناد مالکیت قطعات مفروزی را بدون انتقال قطعات تفکیکی دریافت کنند. در این صورت اداره ثبت ضمن ابطال سند یا اسناد مالکیت مبادرت به صدور اسناد مالکیت قطعات طبق صورت مجلس تفکیکی می‌نماید.
-
تنظیم تقسیم‌نامه بین مالکان مشاعی
زمانی که صورت مجلس تفکیکی توسط کارشناس اداره ثبت‌اسناد آماده شده، حال باید مالک و یا مالکین در دفترخانه حاضر شوند و سند تقسیم‌نامه را تنظیم کنند. در تنظیم سند تقسیم‌نامه سهم هر یک از مالکین در هر قطعه با ذکر مساحت دقیق و مشخصات کامل ذکر می‌شود، این سند باید با رضایتمندی کامل به امضا مالکین برسد. تا زمانی که صورت مجلس تفکیکی و سند تقسیم‌نامه ثبت نشده باشد، ملک حالت مشاعی خود را حفظ می‌کند. برای اطلاع از مفهوم مشاعات ساختمان، می‌توانید مقاله « درباره مشاعات ساختمان چه می‌دانید؟» را مطالعه کنید.
مدارک مراحل دریافت صورت مجلس تفکیکی
- کارت شناسایی مالک و یا مالکین ( شناسنامه و کارت ملی)
- ارائه گواهی پایان کار ساختمان و اسناد مالکیت
- استفاده از یک وکیل مجرب و کاردان و ارائه جزئیات و مدارک لازم پرونده به وکیل
- طی شدن مراحل قانونی کار توسط وکیل و دریافت صورت مجلس تفکیکی
نکات مهم در مورد صورت مجلس تفکیکی
- بر اساس ماده 46 و 47 قانون ثبت‌اسناد کشور؛ درخواست تنظیم تقسیم‌نامه برحسب صورت مجلس تفکیکی به تقاضای هر یک از مالکین اجباری است و درصورتی‌که یکی از مالکین موافقت نکند این تقسیم با حضور یک کارشناس از سوی دادرس انجام می‌شود.
- اصل صورت مجلس تفکیکی باید در دفتری که استعلام تفکیک را نوشته بایگانی شود و درصورتی‌که مالک بخواهد در دفتر دیگری معامله انجام دهد بتواند از دفتر استعلام کننده اصل صورت مجلس تفکیکی را اخذ نماید.
- بر اساس ماده 150 قانون ثبت «هرگاه مالک یا قائم مقام او تقاضای تفکیک ملکی را داشت، این تقاضا به اداره ثبت ارسال می‌گردد و در تقاضانامه باید ارزش مورد تفکیک بر اساس ارزش معاملاتی روز تعیین شود و هزینه تفکیکی از طرف ذی‌نفع بر اساس مبلغ مزبور قبلاً پرداخت گردد. مبنای وصول هزینه‌ی تفکیک، ارزش معاملاتی روز خواهد بود؛ هر چند بهای معامله بیش از ارزش معاملاتی روز باشد.»