وقتی پای خرید ملک به میان می‌آید، ازجمله فاکتورهای مهمی که باید برای آن نظر داشته باشید سن بنا و یا عمر مفید ساختمان است. این روزها اغلب سازنده‌های ساختمانی با توجه به رشد روزافزون جمعیت، تورم و سرعت‌بالای ساخت ساز دیگر توجه چندانی به عمر مفید ساختمان ندارند و بیشتر به دنبال راهی برای کاهش قیمت تمام‌شده ساختمان و افزایش سود خود هستند.
عدم رعایت نکات فنی، نظارتی، استفاده از ابزار و مصالح نامرغوب کاهش بها تمام‌شده ملک و کاهش عمر مفید ساختمان را به دنبال دارد. موضوع کاهش عمر مفید ساختمان شاید در کوتاه‌مدت آثار مخرب خود را نشان ندهد اما پس از گذشت حداقل یک دهه می‌تواند برای امنیت جانی و مالی مردم تاثیر گذار باشد. در ادامه با تیم تولید محتوا شیپور همراه باشید تا کمی بیشتر درباره عمر مفید ساختمان و نحوه محاسبه آن صحبت کنیم.
عمر مفید ساختمان چیست؟
وقتی بنایی احداث می‌شود به مرور زمان تحت عوامل محیطی و ساختاری از ویژگی‌های خوب و مفید آن کاسته می‌شود و در واقع عمر مفید ساختمان به اتمام می‌رسد. به عبارتی ساده‌تر می‌توان گفت به تعداد سال‌هایی که یک ساختمان ازلحاظ ظاهری، ایمنی و استحکام دوام می‌آورد عمر مفید ساختمان میگویند. متاسفانه عمر مفید ساختمان در ایران چیزی در حدود 30 سال تخمین زده می‌شود که این عدد بسیار پایین‌تر از سطح استاندارد جهانی است (در کشورهای توسعه‌یافته و صنعتی این عدد گاهی به بالای صدسال نیز می‌رسد). کاهش عمر مفید ساختمان علاوه بر ضرر جانی و مالی که به مردم وارد می‌کند، در هنگام خرید ملک و دریافت تسهیلات وام بانکی، افراد را دچار محدودیت‌هایی می‌کند که قطعا هیچ‌یک از این مشکلات برای خریدار خوشایند نیست.
عمر مفید ساختمان بر اساس قوانین و مقررات ایران و طبق مبحث 22 مقررات ملی ساختمان، که به صورت گسترده به بهره‌برداری و نگهداری از ساختمان پرداخته است و با استناد به ضوابط آیین‌نامه 2800 طراحی و ساخت مورد ارزیابی و بررسی قرار می‌گیرد.
عوامل تاثیر گذار در عمر مفید ساختمان
عوامل مختلفی می‌توانند بر عمر مفید ساختمان تاثیر گذار باشند، اما به طورکلی می‌توان آن‌ها را به دو دسته بزرگ عوامل اجرایی و عوامل طبیعی تقسیم کرد:
عوامل طبیعی
- رطوبت: رطوبت از طریق مختلف می‌تواند به ساختمان نفوذ پیدا کند؛ آب‌های زیرزمینی و بارش باران ازجمله شایع‌ترین عوامل طبیعی نفوذ نم گرفتگی و رطوبت به بدنه، کف و سقف ساختمان هستند. البته در شهرهای شمالی که مقدار رطوبت محیط نسبت به سایر شهرها بیشتر است، استفاده از آجر تاثیر پذیری رطوبت را دوچندان می‌کند.
- اقلیم منطقه: ازجمله عواملی که کارشناسان حوزه ساختمانی در هنگام طراحی و اجرا یک ساختمان باید به آن توجه ویژه داشته باشند، ضریب انبساط ساختمان است. در بعضی از نقاط کشور حرارت بالا روز باعث انبساط و سرمای هوا در شب باعث انقباض اجزا و مصالح بکار رفته در ساختمان می‌شود، حاصل این انبساط و انقباض ترک‌هایی در ظاهر و یا باطن ساختمان است که قطعا از عمر مفید ساختمان می‌کاهد.
عوامل اجرایی
- خطاهای طراحی: مثل خطا در تهیه نقشه و یا عدم آنالیز دقیق طراحی، ارزیابی نادرست عوامل جویی
- خطاهای نظارتی: انتخاب نادرست مصالح و تجهیزات و عدم توجه به کنترل کیفی، استفاده از نظرات غیر کارشناسی افراد حاضر در پروژه، استفاده از مصالح ارزان‌قیمت و…
- عدم صحیح بهره‌برداری و نگهداری ساختمان: به‌عنوان‌مثال تبدیل واحد مسکونی به ملک تجاری، سهل‌انگاری در عیوب و نارسایی‌های کوچک ساختمان، عدم استفاده از نیروی غیرمتخصص و…
محاسبه سن بنا
عمر مفید ساختمان از ارکان اصلی قیمت‌گذاری ملک نیز به شمار می‌رود. معمولا ساختمان‌های نوساز از قیمت بالاتری برخوردارند؛ اما وقتی ساختمانی پا به دهه اول سن خود می‌گذارند اختلاف قیمت چشمگیری نسبت به ملک نوساز پیدا می‌کنند. عمر مفید ساختمان در ایران 30 سال است و وقتی ساختمانی بیش از این مدت سن دارد جز املاک کلنگی به‌حساب می‌آید. حال باید ببینیم در هنگام خرید خانه چطور می‌توانیم سن آن را تشخیص دهیم؟ سن ساختمان بر اساس سه شاخص مختلف محاسبه می‌شود که در این بخش از مقاله مختصری به آن می‌پردازیم.
- سن واقعی: ساختمان‌سازی به‌عنوان یک پروژه عمرانی از لحاظ کارایی، مصالح و مواد بکار رفته دارای سن مفید است. از نظر کارشناسان و مهندسان حوزه عمرانی، سن ساختمان از زمان آغاز پروژه محاسبه می‌شود؛ در واقع تاریخ اخذ مجوز و شروع فعالیت اجرایی فندانسیون را بنای عمر مفید ساختمان قرار می‌دهند. به عبارت ساده‌تر استفاده از اولین مصالح و پی‌ریزی می‌تواند تاریخ تولد یک ساختمان باشد.
- سن بهره‌برداری: پس از اتمام ساخت ساختمان و نصب تمامی انشعابات ملک، حال سازه موردنظر آماده سکونت و بهره‌برداری است؛ این زمان را سن بهره‌برداری ساختمان میگویند. به طور معمول بنای سن بهره‌برداری ساختمان بر اساس نصب کنتور آب و یا برق است.
- سن سندی ساختمان: از دیدگاه اداره ثبت، مستندات مکتوب ساختمان که شامل پایان کار، صورت‌مجلس تفکیکی و سند قطعی ملک است سن ساختمان شناخته می‌شود که به آن سن سندی ملک میگویند.
- نکته: اگر برای خرید ملک به تسهیلات بانکی نیاز دارید باید بدانید کلیه بانک‌ها و موسسات مالی برای پرداخت تسهیلات خرید ملک به سن واقعی ساختمان توجه می‌کنند و به کلیه ساختمان‌ها 20 سال به بالا، وام خرید تعلق نمی‌گیرد.
- نکته: سن سندی و سن بهره‌برداری صرفا جهت خریدوفروش ملک و قیمت‌گذاری مورداستفاده قرار می‌گیرد و در واقع مبنای محاسبه عمر مفید ساختمان بر اساس سن واقعی آن است.