پای بنگاه های املاک، در تمام معاملات ملکی درمیان است. بنگاه داران واسطه‌ای بین خریداران و فروشندگان ملک به حساب می‌آیند که زیر نظر واحد صنفی خود فعالیت دارند. از زمانی که دریافت کد رهگیری برای تمام معاملات مسکن اجباری شده، حداقل برای نوشتن قرارداد و مبایعه نامه، باید دست به دامن مشاورین املاک شوید.
متاسفانه افرادی که به چم و خم حقوقی معاملات ملکی آشنایی نداشته باشند، ممکن است در پروسه معامله ملک، به برخی بنگاه های متخلف بر بخورند. در این شرایط برای احقاق حق، چاره‌ای جز شکایت از بنگاه متخلف نخواهید داشت. در این مقاله از شیپور، شما را با مسیرهای قانونی شکایت از بنگاه های متخلف آشنا می‌کنیم.
آیا با اختیارات مشاورین املاک آشنایی دارید؟
برای جلوگیری از زیان‌های احتمالی و شناخت بنگاه های متخلف، بد نیست از وظایف و اختیارات مشاورین املاک اطلاعات اجمالی داشته باشید. بنگاه های املاک در پیدا کردن منزل مسکونی یا تجاری متناسب با نوع نیاز و بودجه شما کمک می‌کنند؛ در واقع در اولین نقش خود، یک واسط (دلال) بین خریداران ملک و فروشندگان آن می‌باشد.
مبایعه نامه رسمی ملک، تنها در بنگاه های املاک قابل صدور است خصوصا از وقتی که طبق قانون، دریافت کد رهگیری برای تمام قراردادها اجباری شده است. مشاورین املاک در ازای ارائه این خدمات، پس از بررسی دقیق مدارک طرفین معامله، طبق نرخی که اتحادیه برای آن‌ها تعیین کرده است از مشتری خود کمیسیون دریافت کرده و مبایعه نامه رسمی را صادر می‌کنند.
در چه شرایطی شکایت از بنگاه متخلف را به اتحادیه مشاوران املاک ببریم؟
قبل از هر چیز بهتر است بدانید با بروز کدام مشکلات، به کدام مراجع قانونی مراجعه کنید. واقعیت این است که چالش‌های عمدی یا سهوی بسیاری وجود دارند که شاید طی یک معامله ملکی، گریبانگیر شما شود، اما این بدین معنا نیست که برای حل و فصل همه آن‌ها، به اتحادیه مشاورین املاک مراجعه کنید.
در صورتی که به مشکلات زیر برخورد کردید، بهتر است برای پیگیری و حل آن‌ها روی کمک اتحادیه حساب کنید:
- دریافت کمیسیون بالاتر از تعرفه قانونی اتحادیه
- سهل انگاری مشاورین املاک در تشخیص مالکیت قانونی و هویت فروشنده و خریدار
- عدم دریافت کد رهگیری
شکایت در اتحادیه مشاوران املاک، صرفا نیاز به مراجعه حضوری ندارد و به صورت تلفنی نیز امکان‌پذیر است. اتحادیه در ابتدا به صورت مسالمت‌آمیز و در حد تذکر مداخله می‌کند، اما در صورتی که این تذکر دوستانه افاقه نکرد، کمیسیون حل اختلاف تشکیل شده و از طرفین معامله درخواست می‌شود که به صورت حضوری در محل اتحادیه جمع شوند.
تکلیف خسارات احتمالی چه می‌شود؟
پس از تشکیل کمیسیون، ابعاد مختلف درگیری بررسی می‌شود؛ در صورتی که تشخیص خسارت داده و بنگاه متخلف شناخته شود، اتحادیه، مشاور املاک را موظف به پرداخت خسارت می‌نماید. همه این توضیحاتی که دادیم، طبق ماده 28 قانون نظام صنفی است تا اگر اصناف از پس حقوق ضایع شده شاکی برنیامد، نیروی انتظامی مداخله کرده و بنگاه را طبق قوانین پلمپ کند.
چه زمانی به مراجع قضایی مراجعه کنیم؟
متاسفانه تمام درگیری‌ها و اختلافات، با پادرمیانی اتحادیه ختم به خیر نمی‌شوند. برخی موارد، از حیطه اختیارات اتحادیه خارج بوده و نیاز به پیگیری از طریق مراجع قضایی دارد.
اختلافات جزیی بین طرفین معامله اغلب به شوراهای حل اختلاف ارجاع داده می‌شوند، ولی در صورتی که مشکلات رنگ و بوی نقض قاطع قانون را داشته باشند، باید از طریق مراجع قضایی وارد عمل شد. موارد زیر به پیگیری قضایی از طریق دادسرا نیاز خواهند داشت:
- جعل هرگونه سند
- سواستفاده از اسناد و مدارک
- انواع کلاهبرداری
- فروش مال غیر
- تبانی یکی از طرفین معامله برای پی ریزی یک کلاهبرداری
- و…
چه زمانی نیاز به مداخله تعزیرات حکومتی است؟
اگر شکایت از بنگاه متخلف در مورد عدم اعتبار مجوز یا ابطال آن باشد، بهتر است به واسطه تعزیرات حکومتی شکایت خود را پیگیری کنید. تعزیرات حکومتی ابتدا با اخطار به بنگاه دار متخلف پیگیری شکایت شما را آغاز کرده و اگر نیاز باشد، پروانه کسب را باطل و بنگاه معاملات ملکی را پلمپ می‌کند.
گران‌فروشی و تجاوز از نرخ مصوب صنف نیز هم از طریق اتحادیه و هم از طریق تعزیرات، قابلیت پیگیری دارد. بنگاه داران برای جلوگیری از بروز هرگونه مشکل، طبق قوانین و چارچوب تعیین شده حرکت کنند. اگر مشتری بنا بر هر دلیلی اقدام به پرداخت کمیسیون بالاتر از نرخ اتحادیه نمود، این توافق را از طریق قرارداد کارگزاری به ثبت رسانده و به امضای هر دو طرف معامله برسانید وگرنه به عنوان بنگاه متخلف از شما شکایت خواهد.
یک بنگاه معاملات ملکی معتبر چه ویژگی‌هایی دارد؟
همیشه پیشگیری، بهتر از درمان بوده است. اگر قصد انجام معامله در بنگاه مشاورین املاک را دارید، با فاکتورهای ارائه شده در لیست زیر، حرکت قانومند آن را بررسی کرده تا دچار مشکلات بعدی نشوید.
- پروانه کسب بنگاه را بررسی کنید.
- از عضویت قانونی بنگاه در اتحادیه اطمینان حاصل نمایید.
- تمام بنگاه داران ملزم به داشتن دفتر ثبت معاملات هستند؛ این نکته را در نظر داشته باشید.
- قبل از پرداخت حق الزحمه یا کمیسیون، از نرخ مصوب آن مطمئن شوید.
- برای عدم دریافت کد رهگیری، هیچ بهانه‌ای را نپذیرید.
- قبل از معامله، در مورد پیشینه بنگاه دار در محل تحقیقات اجمالی به عمل آورید.