معامله آپارتمان به صورت پیش فروش، یکی از موارد بسیار حساس در خرید و فروش ملک است. کمی ناآگاهی و عدم احتیاط در ثبت قرارداد یا اطلاع نداشتن از قوانین موجود در این زمینه، ممکن است مشکلات، دردسرها و خسارات فراوانی را برای طرفین معامله به همراه داشته باشد.
از آنجایی که هنگام عقد قرارداد پیش فروش آپارتمان، در واقع هیچ ملکی وجود ندارد؛ خریدار باید نسبت به تمام بندهای آن دقت کرده و خواستار مشخص‌شدن خصوصیات ملک، جزئیات ساخت و زمان تحویل آن شود. ما در این مقاله، هر آنچه که شما هنگام ثبت قرارداد پیش فروش خانه، نیاز به دانستن آن دارید را جمع‌آوری کرده‌ایم؛ لطفا در ادامه با ما همراه باشید.
مراحل قانونی‌کردن قرارداد پیش فروش آپارتمان
- فروشنده پس از طراحی نقشه و تصمیم‌گیری در فرآیند ساخت، به شهرداری مراجعه کرده و درخواست صدور پروانه ساخت می‌دهد.
- سازنده قانونی یا فروشنده، تمام مراحل قانونی شهرداری را طی کرده تا موفق به دریافت مجوز شود.
- پس از دریافت جواز ساخت، وی باید برای هر واحد آپارتمانی، یک شناسنامه فنی جداگانه که شامل تمام مشخصات و جزئیات منحصربه‌فرد خانه است را تهیه کند.
- سپس با دریافت مجوز رسمی درج آگهی، نسبت به انتشار آگهی و تبلیغات ملک اقدام کند.
- خریداری که قصد خرید آپارتمان پیش فروش شده را دارد؛ پس از تصمیم‌گیری بابت خرید، باید با فروشنده به یکی از دفاتر اسناد رسمی مراجعه کند. (عقد قرارداد پیش فروش ملک در مشاور املاک، کافی نیست)
نکته مهم: مطابق قانون، در صورتی که طرفین معامله بدون مراجعه به دفاتر رسمی و ثبت سند و همچنین انتشار آگهی، اقدام به عقد قرارداد کنند؛ به 91 روز تا یک سال زندان و یا پرداخت خسارت به میزان دو تا چهار برابر مبالغ دریافتی خواهند شد.
جزئیات و مشخصات قرارداد پیش فروش آپارتمان
هنگام عقد قرارداد پیش فروش خانه به دلیل این‌که هنوز آپارتمان عینیت نداشته و تنها یک‌سری اسناد درباره آن وجود دارد؛ خریدار باید جزئیات را درباره ملک به صورت شفاهی و کتبی بداند. مشخصات لازم باید در متن به وضوح مشخص شده و به امضا فروشنده برسد؛ زیرا چشم‌پوشی از هر موردی، گاهی منجر به اختلاف نظر و حتی شکایت بین طرفین می‌شود.
در این بخش، مهم‌ترین مواردی که باید در متن قرارداد پیش فروش آپارتمان ذکر شود را برای شما شرح می‌دهیم:
1) مشخصات آپارتمان پیش فروش شده
در متن قرارداد پیش فروش ملک باید جزئیاتی همچون موقعیت جغرافیایی و مکانی آپارتمان، تعداد کل طبقات، تعداد کل واحدها و تعداد واحدهای موجود در هر طبقه، شماره دقیق طبقه و واحد پیش فروش شده، متراژ خالص واحد، تعداد اتاق‌ها، نوع کاربری ملک، نوع پوشش دیوار، پارکت، کابینت، سیستم سرمایشی و گرمایشی، وضعیت پارکینگ، آسانسور و انباری، مصالح، متریال ساخت و نمای بیرون ساختمان به‌صورت دقیق مشخص شود.
2) مشخصات خریدار و سازنده آپارتمان
مشخصات هر دو طرف (خریدار به عنوان مالک و فروشنده به عنوان سازنده و صاحب فعلی ملک) باید به‌صورت واضح در قرارداد پیش فروش آپارتمان ذکر و هویت هر دو شخص احراز شود. خریدار باید مدارک زمین، اسناد و مدارک شناسایی صاحب سند را کنترل کند و تنها با شخصی که سند به‌نام او است، وارد معامله شود.
3) زمان دقیق تحویل آپارتمان
مورد مهم دیگری که باید به‌دقت مشخص شود، موعد دقیق تحویل ملک است؛ به عبارتی زمان اتمام نهایی پروژه و تحویل آن به خریدارن، باید با تاریخ مشخصی در قرارداد پیش فروش خانه ذکر شود .
از آنجایی که زمان مذکور به تایید و امضا فروشنده (سازنده) می‌رسد؛ در صورت تاخیر در زمان تحویل، فروشنده موظف به پرداخت خسارت یا حداقل جلب رضایت خریدار خواهد بود.
4) شرایط پرداخت و تسویه وجه آپارتمان
یکی از مهم‌ترین نکاتی که در قرارداد پیش فروش آپارتمان باید به‌صورت کاملا واضح و دقیق مشخص شود؛ تاریخ پرداخت اقساط ملک، البته متناسب با پیشرفت فرآیند ساخت‌وساز است. در واقع کل هزینه خانه، اقساطی و با پیش‌برد پروژه پرداخت می‌شود.
مطابق قانون در مرحله اول که هنگام ثبت قرارداد است؛ حداقل 10 درصد مبلغ کل آپارتمان باید واریز شود و باقی مبلغ پس از رسیدن به مراحل مختلف ساخت نیز به صورت قسطی پرداخت می‌شود.
اگر مراحل ساخت بر اساس قرارداد پیش فروش ملک انجام نشد؛ خریدار حق این را دارد که اقساط خود را طبق تعهد انجام شده، پرداخت نکرده و همزمان با رسیدن به مرحله ساخت توافق‌شده، مبلغ مورد نظر را واریز کند. از طرفی، در صورتی که خریدار اقساط را به موقع پرداخت نکند؛ یک ماه فرصت قانونی برای واریز به او داده می‌شود. در غیر این صورت، مالک حق فسخ معامله را دارد.
قانون درباره تغییرات در متراژ آپارتمان پیش فروش شده چه می‌گوید؟
در بیشتر مواقع، متراژ تاییدشده در قرارداد پیش فروش خانه به دلیل موارد غیر قابل پیش‌بینی با واقعیت یکسان نیست و دردسرهایی را برای هر دو طرف به همراه خواهد داشت؛ به همین جهت، دستگاه قضائی برای این مدل از مشکلات، قوانینی را در نظر گرفته است.
قانون در این‌باره می‌گوید: اگر مقدار اختلاف متراژ حداکثر 5 متر باشد، مشکلی وجود ندارد و روال مطابق قرارداد خواهد بود. اما در صورتی که این میزان اختلاف، بیش از 5 متر باشد؛ خریدار می‌تواند خواستار لغو معامله شود و یا طرفین بر سر اختلاف قیمت و نحوه پرداخت آن با هم به توافق برسند.
اگر قصد خرید خانه و یا فروش دارید میتوانید به سایت شیپور مراجعه و در بخش املاک آگهی های متنوع این بخش را مشاهده و یا با درج آگهی رایگان خانه خود را بدون واسطه به فروش برسانید.