واقعیت این است که زندگی مسالمت‌آمیز در هر اجتماعی، چه کوچک (خانواده) و چه بزرگ (جامعه)، نیاز به دو مولفه ضروری از جمله «قانون» و «مدیریت» دارد. اولین ارمغان زندگی مدرن این روزگار، آپارتمان نشینی و سکونت در مجتمع‌های مسکونی پرجمعیت است که بدون مدیر و قانون، می‌تواند برای ساکنان چالش برانگیز شود.
این سبک جدید از هم‌زیستی که آپارتمان نشینی نام دارد، به فردی یا افرادی برای اجرای قوانین نیازمند است تا رفاه و آسایش را برای تمام ساکنین را فراهم کند. اگر می‌خواهید با مسئولیت‌های مدیر ساختمان آشنا شوید، مطالعه این مقاله از شیپور را از دست ندهید.
مدیر ساختمان به چه کسی گفته می‌شود؟
قبل از آن که با حیطه وظایف و مسئولیت های مدیر ساختمان آشنا شویم، بهتر است تکلیفمان را با تعریف «مدیر ساختمان» روشن کنیم. مدیر ساختمان شخصی حقیقی یا حقوقی است که لزوما از ساکنین ساختمان نبوده و می‌تواند فردی خارج از آن باشد. همچنین ضرورتی وجود ندارد که مدیر ساختمان یک نفر باشد. از آنجا که برخی مجتمع‌های مسکونی شلوغ بوده و ساکنین زیادی دارند، به جای مدیر می‌توانند هیئت مدیره داشته باشند تا رسیدگی به امور روی دوش یک شخص سنگینی نکند. (بهتر است تعداد هیئت مدیره فرد باشد تا در رای‌گیری، مشکلی به وجود نیاید)
به طور کلی مدیر ساختمان همان شخصی است که اداره امور جاری یک ساختمان را بر عهده گرفته و در صورت بروز هر مشکل یا رخداد، بهترین تصمیم را اتخاذ می‌کند. باید بپذیریم زندگی جمعی بدون چالش غیرممکن است، پس انتخاب مدیر ساختمان لایق، یکی از راه‌های مقابله با این چالش‌هاست.
مدیر ساختمان چگونه انتخاب می‌شود؟
تا حالا عبارت «مجمع عمومی» به گوشتان خورده است؟ قانون تملک آپارتمان‌ها می‌گوید برترین نهاد تصمیم گیرنده در رابطه با مسائل یک ساختمان، نه مدیر ساختمان، بلکه مجمع عمومی است! احتمالا کنجکاو شده‌اید مجمع عمومی را بشناسید، اما جالب است بدانید احتمالا خود شما نیز یکی از اعضای مجمع عمومی آپارتمان خود هستید.
به طور کلی هر یک از مالکان واحدهای آپارتمانی یک مجتمع مسکونی، یکی از اعضای مجمع عمومی ساختمان به شمار می‌روند و دارای حق رای می‌باشند. به این نکته دقت کنید که مستاجران عضو مجمع عمومی محسوب نمی‌شوند، اما شرکت در جلسات و ارائه پیشنهادات مفیدشان خالی از لطف نخواهد بود.
مدیر ساختمان، رییس مجمع عمومی ساختمان است و تدارکات لازم برای برگزاری سالانه جلسات ساختمان را بر عهده دارد. مختصری از اختیارات مجمع عمومی ساختمان را در زیر می‌خوانید:
- انتخاب و نظارت بر عملکرد مدیر ساختمان (یا هیت مدیره ساختمان)
- نظارت بر میزان درآمد سالانه و مخارج آپارتمان
- افزودن برخی قوانین یا ایجاد تغییر مفید در آن‌ها به جهت رفاه حال ساکنین
- اظهار نظر و مشورت دادن به مدیر ساختمان برای اتخاذ تصمیمات بهتر
- و…
مدیر ساختمان چه وظایفی دارد؟
اگر قصد دارید کاندید مدیریت ساختمان خود شوید، یا مدیری دارید که در مورد کیفیت عملکردش دچار تردید شده‌اید، با مطالعه موارد زیر آشنایی اجمالی با مسئولیت‌ها و وظایف مدیر ساختمان پیدا خواهید کرد:
پیگیری تمام امور جاری در ساختمان
تعمیرات ساختمان، حفظ و نگهداری آن و همچنین رسیدگی به امور مالی ساختمان از جمله حساب و کتاب شارژ ماهیانه، بر عهده مدیریت ساختمان است. البته ذکر این نکته ضروری است که تصمیم‌گیری بر عهده مجمع عمومی ساختمان و اجرای تصمیمات تصویب شده، بر عهده مدیر است.
تعیین شارژ ماهیانه در راستای رسیدگی به امور ساختمان
مدیر ساختمان باید به بررسی و تخمین مخارج جاری ساختمان بپردازند و مبلغی به عنوان شارژ ماهیانه، برای تمام ساکنین ساختمان تعیین نماید. روش‌های مختلفی برای تعیین شارژ ماهانه وجود دارد. برخی بر اساس متراژ، برخی بر اساس تعداد افراد خانوار یا بسیاری مولفه‌های دیگر اقدام به محاسبه شارژ می‌نمایند.
رسیدگی به امور مربوط به صورت جلسات
علاوه بر نگهداری و آرشیو منظم صورت جلسات، اطلاع‌رسانی در مورد تصمیمات اتخاذ شده در صورت جلسات به مستاجرین و افرد غایب، بر عهده مدیر ساختمان است.
مدیریت مالی و برخورد جدی با مالکان بدهکار
وظیفه وجدانی و قانونی مدیر ساختمان، رسیدگی دقیق به امور مالی ساختمان و مدیریت دخل و خرج است. همچنین عدالت حکم می‌کند که مدیر بین مالکان بدهکار و مالکان خوش حساب تبعیض قائل شده و استفاده از خدمات را برای بدهکاران محدود کند. اگر بدهکاران از دادن بدهی خود طفره بروند، باید از طریق قانونی (مراجعه به دفترخانه) وارد عمل شد.
بازسازی و تجهیز ساختمان
گذشت زمان، باعث تخریب برخی بخش‌های ساختمان می‌شود. مثلا ممکن است راه‌پله‌ها نیاز به نقاشی داشته باشند. از طرفی گذر زمان افزودن برخی تجهیزات جدید به ساختمان را ضرورت می‌بخشد. از جمله درب ریموت‌دار، دوربین مدار بسته، آیفون تصویری و…، تصمیم در مورد هرگونه بازسازی، نوسازی و افزودن تجهیزات به ساختمان، توسط مدیر با توجه به بودجه و درآمد صورت می‌گیرد.
تدابیر امنیتی برای روز مبادا
بیمه کردن ساختمان، از آن تدابیر امنیتی است که اجازه نمی‌دهد کارد به استخوان مالکان برسد. حوادثی همچون سیل، آتش‌سوزی یا زلزله غیرقابل پیشبینی هستند و بیمه ساختمان در برابر این حوادث پیشبینی نشده، به نفع تمام اهالی آپارتمان تمام خواهد شد. مدیر ساختمان بر اساس متراژ و فاکتورهای ارائه شده از طرف شرکت بیمه، سهم هر ساختمان را تعیین می‌کند.
رسیدگی به اختلافات و اعتراضات اهالی
اختلاف نظر بین ساکنین یک آپارتمان امری طبیعی است. قضاوت و حل و فصل اختلافات و فیصله نزاع بین آن‌ها، بر عهده مدیر ساختمان و بر اساس قوانین است.
متاسفانه در حال حاضر مدیر ساختمان را با مستخدم اشتباه میگیرن و مرتب ادا و نازهای زیادی میان که باید به حرفشون گوش داد تا فرهنگ آپارتمان نشینی جا بیفته طول میکشه