امروزه، معامله به‌روش قولنامه‌ای بسیار رواج پیدا کرده و به یک روش پراستفاده میان خریداران تبدیل شده است. قولنامه به سندی گفته می‌شود که در آن به تعهدات دو طرف قرارداد اشاره می‌شود و اعتبار سند رسمی را ندارد. اما با این حال طرفین در این روش متعهد می‌شوند که در مدت زمان مشخصی، کارهای مربوط به انتقال سند و ردوبدل کردن پول را انجام دهند.
یکی از عواملی که باعث شده بسیاری از افراد این روش را برای خرید و فروش ملک انتخاب کنند، قیمت پایین‌تر آن در زمان خرید و فروش نسبت به املاکی است که دارای سند رسمی هستند. اما همین موضوع باعث شده که حساسیت‌ها نسبت به این روش معامله بیشتر شود و خب اگر این روش انتخابی شما است، خوب است که مراقب برخی موارد مانند وضعیت ملک، موقعیت مکانی آن و همچنین انجام برخی استعلام‌ها از شهرداری باشید.
یکی از سوالاتی که در روند معامله قولنامه‌ای مطرح می‌شود، درباره نحوه سند زدن ملک قولنامه‌ای است و اینکه چگونه باید این کار را انجام داد. اگر این سوال برای شما نیز پیش آمده، پیشنهاد می‌کنیم که در ادامه این مقاله با ما همراه شوید تا به جواب سوال خود و دیگر سوالات مرتبط برسید.
معامله ملک قولنامه‌ای به چه صورت انجام می‌شود؟
اگر سراغ خرید ملک و زمین رفته باشید، حتما با گزینه‌هایی مواجه شدید که دارای سند نیستند و یا اینکه در زمین‌های غیرمسکونی ساخته شده‌اند. با وجود خلافی در ساخت‌وساز، روند گرفتن سند برای ملک صورت نمی‌پذیرد و در عمل ملکی خواهید داشت که سند رسمی برای آن صادر نخواهد شد. در این مواقع، برای خرید و فروش این ملک‌ها سراغ روش قولنامه‌ای می‌روند و روند سند زدن برای این ملک‌ها کمی متفاوت به ملک‌هایی است که دارای سند رسمی هستند.
در صورتی که انتخاب شما معامله ملک قولنامه‌ای است، خوب است بدانید که انجام این معامله به شکل زیر انجام می‌شود و مراحل زیر را برای آن باید طی کرد:
- طرفین معامله در زمان معینی در دفترخانه حاضر شوند.
- پس از حضور طرفین، معامله بر اساس شروطی که تعیین شده انجام می‌شود.
- قولنامه بین خریدار و فروشنده در دفتر مشاور املاک نوشته می‌شود.
- هم خریدار و هم فروشنده ملزم به تایید و امضای قرارداد هستند تا معامله قطعی شود.
با انجام مراحل بالا، روند خرید ملک به روش قولنامه‌ای را طی کرده‌اید. اما نکاتی در قولنامه کردن ملک و زمین وجود دارد که عبارت‌اند از:
- قبل از خرید ملک بهتر است که از وضعیت ملکی که قصد خرید آن را دارید اطلاعات کافی داشته باشید.
- در صورت عدم حضور هر کدام از طرفین در زمان معین برای معامله، او مشمول پرداخت هزینه‌ای به عنوان وجه التزام به طرف دیگر است.
- حتما توجه داشته باشید که تعهدات طرفین در قرارداد بر اساس قوانین کشوری باشد.
- حتما قبل از هر کاری و هر امضایی، از وجود ملک مطمئن شوید.
- از مدارک ملک و صحت آنها مطمئن شوید.
- درباره نحوه پرداخت هزینه خرید ملک صحبت و روش پرداخت را تعیین کنید.
- تنظیم قرارداد را در حضور شاهد انجام دهید.
- برخی موارد استثنا را در قرارداد شفاف بیان کنید.
مدارک مورد نیاز برای گرفتن سند ملک قولنامه‌ای
مدارک مورد نیاز برای تنظیم سند املاک قولنامه‌ای شامل موارد زیر می‌شود:
- کپی از سند مالکیت ملک یعنی همان سند اولیه ملک
- قولنامه یا قولنامه‌هایی که تقاضاکننده تنظیم سند را به مالک اولیه ارتباط می‌دهد
- سند مشاعی تقاضاکننده (در مورد تنظیم سند برای ملک‌های مشاع)
- ارائه وکالت‌نامه‌های مربوطه در صورتی که سند مالکیت به نام شخص تقاضا کننده نباشد (در مورد تنظیم سند برای ملک‌های مشاع)
شرایط گرفتن سند برای ملک‌های قولنامه‌ای
مسلما، اگر زمین یا ملکی فاقد سند رسمی باشد، حتما از نظر قانون خلافی در مورد آن ملک یا زمین رخ داده است که برای دریافت سند آن، باید تمام خلافی‌های قانونیِ آن رفع شود. به صورت کلی، از واجبات سند گرفتن برای هر نوع زمین و یا ملکی، داشتن پلاک ثبتی است. علاوه بر این، در روند سند گرفتن حتما باید مالک زمین یا ملک وجود داشته باشد و یا اینکه وکیلی برای این کار معرفی کرده باشد.
گرفتن سند برای ملک‌های فاقد مالک و ورثه و زمین‌ها و ملک‌های دارای مشکلات حقوقی، امکان‌پذیر نیست و عملا سند رسمی برای چنین مواردی صادر نخواهد شد. این در مورد ملک مشاع نیز صدق می‌کند و در صورت تصرف ملک توسط فردی، عملا صدور سند برای آن غیرممکن خواهد بود. ملک‌های موقوفی نیز، در صورتی متقاضی می‌تواند برای دریافت سند آن درخواست کند که حق احداث اعیانی در اجاره داشته باشد و بنا به دلایلی موفق به دریافت سند مالکیت نشده باشد. در نهایت، املاک دولتی و فاقد بنا نیز، شامل دریافت سند رسمی نمی‌شوند.
روش گرفتن سند برای زمین قولنامه‌ای
با تمام احتیاط‌هایی که در مورد قرارداد قولنامه‌ای وجود دارد، اما نگران نباشید چرا که این امکان برای شما فراهم است که بتوانید سند زمین یا ملک قولنامه‌ای را دریافت کنید. یکی از مهم‌ترین اقدامات برای دریافت سند زمین قولنامه‌ای، این است که از وجود تمام مدارک مطمئن شوید. در صورت عدم وجود هر کدام از مدارک، این روند دچار چالش می‌شود و در نهایت ممکن است سند را نگیرید. مدارکی که برای این کار نیاز دارید را در بالا نام بردیم و تمام این موارد را باید در این مرحله داشته باشید. یکی از مدارک مهم سند است که می‌توانید در شورای حل اختلاف برای آن درخواست دهید. مراحل دیگر دریافت سند ملک قولنامه‌ای به شرح زیر است:
- تهیه نقشه ملک: در این مرحله، فرد متقاضی باید به یک مهندس نقشه‌کشی نظام مهندسی یا کارشناس رسمی نقشه‌کشی مراجعه و از او درخواست بازدید از ملک کند تا در نهایت نقشه ملک تهیه شود. پس از انجام کارها توسط مهندس ناظر، فایلی که حاوی تمام نکات و مشخصات ملک است، از سمت سازمان ثبت احوال به متقاضی داده می‌شود.
- آماده کردن تمام مدارک و اسکن آنها: در این مرحله باید اسکنِ تمام مدارک را با فرمت درخواست‌شده، آماده کنید. این مدارک عبارت‌اند از اصل شناسنامه، کارت ملی، کپی از سند مالکیت، اصل و کپی تمام قولنامه‌های اسنادی، اصل سند مالکیت برای املاک مشاع، توضیح و صفحات انتقال و صفحه حدود ملک.
- تکمیل کردن فرم گواهی تعیین مختصات ملکی: در این مرحله، حتما باید فرم گواهی تعیین مختصات ملکی را تکمیل کنید و آن را در فایل اکسل ارائه دهید.
- پرداخت فیش بانکی: این پروسه مانند بسیاری از پروسه‌های ملکی، دارای هزینه‌هایی است که یکی از آنها فیش بانکی است که باید پرداخت کنید.
- تکمیل فرم درخواست پذیرش سند و دریافت شماره ورود به سامانه: در این مرحله، برای دریافت کد ورود به سامانه باید فرم درخواست پذیرش سند را تکمیل تا کد دریافت ورود را دریافت کنید. برای تکمیل فرم، باید به یکی از دفاتر اسناد رسمی مراجعه کنید. برای دریافت کد ورود به سامانه نیز، باید به قسمت تکمیل درخواست در سامانه وارد شوید و تکمیل درخواست را با شماره ملی انجام دهید.
- دریافت دریافت کد رهگیری ۲۰ رقمی: پس از تکمیل فرآیند درخواست و ثبت آن، تمام مدارک از طریق پست به واحد ثبتی ارسال می‌شود و برای دریافت کد رهگیری ۲۰ رقمی، باید به دفتر پستی مراجعه کنید.
- تکمیل ثبت تقاضا: پس از انجام تمام مراحل بالا می‌توانید با استفاده از شماره ورود و کد رهگیری، مراحل ثبت تقاضا را به پایان برسانید و در نهایت شماره پرونده خود را دریافت کنید.
مدت زمان گرفتن سند برای زمین قولنامه‌ای
روند گرفتن سند برای ملک قولنامه‌ای، زمان زیادی نمی‌برد و در صورتی که تمام مدارک شما کامل باشد، می‌توانید تمام مدارک را به اداره سند اسناد تحویل دهید تا بازرسین این اداره برای بازدید از ملک یا زمین شما در محل حاضر شوند.
با وجود چنین شرایطی، می‌توان گفت که تمام کارهای مربوط به تنظیم سند با قولنامه به حدودا یک تا دو ماه زمان نیاز دارد که البته این زمان با توجه به ملک می‌تواند کمتر و یا بیشتر شود.
هزینه گرفتن سند برای خانه قولنامه‌ای
با توجه به خاص بودن انتقال سند در معامله قولنامه‌ای، می‌توان انتظار داشت که هزینه مورد نیاز برای گرفتن سند خانه قولنامه‌ای بیشتر از ملک‌های معمولی و سنددار شود. حتی، در این روند ممکن است هزینه‌هایی پیش‌بینی نشده به متقاضی تحمیل شود که در صورت عدم آگاهی از آنها، دچار شوک مالی خواهد شد. بنابراین، خوب است قبل از هر اقدامی از سازمان‌های مربوطه مانند شهرداری درباره هزینه گرفتن سند استعلام بگیرید.
در کل، گرفتن سند برای خانه قولنامه‌ای هزینه‌هایی متفاوتی دارد که از جمله آنها می‌توان به موارد زیر اشاره کرد:
- هزینه تبدیل قولنامه به سند تک برگ
- هزینه گرفتن سند خانه
- تفاوت قیمت خانه سنددار و قولنامه‌ای
- هزینه نقل و انتقال به دارایی
- هزینه ثبت قولنامه در سیستم سراسری (۵ درصد از ارزش ملک که طرفین باید پرداخت کنند)
- هزینه خلافی و نوسازی
- هزینه دفترخانه
- مالیات بر اجاره (در صورت اجاره‌ای بودن ملک)
- هزینه فیش بانکی
در صورت اجاره آپارتمان تهران باید هزینه مالیات بر اجاره را نیز پرداخت کنید و این یکی از همان هزینه‌هایی است که ممکن است تا به امروز از آن خبر نداشتید. مبلغ پرداختی فیش بانکی نیز مبلغ پنجاه هزار تومان است که این مبلغ به شماره حساب ۲۱۷۱۳۲۸۰۱۷۰۰۹ واریز می‌شود.
کلام پایانی
نوشتن قولنامه، یکی از روش‌های متداول برای خرید زمین و ملک است و معمولا در مواقعی استفاده می‌شود که آن ملک یا زمین دارای سند نیست. در قراردادهای قولنامه‌ای، طرفین به انجام برخی کارها تعهد می‌دهند. اما با توجه به اینکه ملک قولنامه‌ای دارای سند رسمی نیست، گرفتن سند برای آن با سندزدن ملک‌های دارای سند تفاوت دارد و خوب است قبل از هر کاری، اقدامات لازم برای صحت‌سنجی را انجام دهید. مراحل بالا را می‌توانید برای سند زدن ملک قولنامه‌ای انجام دهید تا از هر گونه مشکل و هزینه احتمالی جلوگیری کنید. شاید لازم باشد برای اجاره خانه در تهران و برای ملک قولنامه‌ای خود سند بگیرید، بنابراین حتما به این مواردی که در این مقاله اشاره کردیم، حتما دقت کنید.