معاملات املاک چالش‌های حقوقی کم ندارد. خیلی از اوقات، افراد به علت نداشتن اطلاعات کافی در دام کلاهبرداران گرفتار می‌شوند یا دست کم وقت، بسیاری را از دست می‌دهند و مجبور می‌شوند انرژی بیشتری برای معاملات ساده صرف کنند. یکی از اصلی‌ترین بخش معاملات املاک انتقال سند تک برگ است. با ما همراه باشید تا همه چیز را درباره به نام زدن خانه یا زمین بدانید.
قبل از معامله این نکات را بدانید
برای سند زدن ملک یا زمین خیلی عجله نکنید؛ ابتدا از موارد زیر مطمئن شوید و سپس برای انتقال سند اقدام کنید:
- نوع سند ملک مورد نظر خود را بررسی کنید. انتقال سند تک برگ، سند اداری – تجاری، سند زمین و سند وکالتی متفاوت هستند.
- انتقال سند را حتماً در دفترخانه‌های رسمیِ شهری که در آن معامله می‌کنید، انجام دهید.
- از دفتر ثبت اسناد، شهرداری و اداره مالیات برای مشخص شدن وضعیت حقوقی فروشنده، پرداخت مالیات‌ها و عوارض شهرداری استعلام کنید.
- قبل از اقدام برای خرید خانه و آپارتمان از قیمت روز املاک در منطقه مورد نظر خود باخبر باشید، تا در نهایت از خریدی که انجام می‌دهید راضی باشید.
مبایعه‌نامه چیست و چطور تنظیم می‌شود؟
قبل از آنکه خرید ملک نهایی شود، بین خریدار و فروشنده توافق‌های صورت می‌گیرد. برای مثال قیمت ملک چقدر است و پرداخت هزینه آن در چند قسط و به چه صورت انجام می‌شود. این توافق‌ها به انجام یک معامله خوب و بدون اختلاف کمک می‌کند. مبایعه‌نامه، در حقیقت سندی است که بین طرفین امضا شده و شرایط فروش ملک در آن مشخص می‌شود.
ممکن است برخی افراد ترجیح دهند، بدون مراجعه به دفتر املاک مبایعه‌نامه را بنویسند. اما برای کسانی که تجربه زیادی ندارند، بهتر و منطقی‌تر است که به دفتر املاک مراجعه کنند. با این کار شاید مجبور باشید کمی هزینه بیشتر برای نوشتن مبایعه‌نامه پرداخت کنید، اما در نهایت خیال شما آسوده خواهد بود.
هزینه خرید ملک زیاد است و بسیاری از افراد برای پرداخت آن از روش‌های مختلف مانند دریافت وام مسکن کمک می‌گیرند. به طور معمول، خریدار تمام مبلغ خانه یا ملک را یک جا پرداخت نمی‌کند. در این صورت در مبایعه‌نامه ذکر می‌شود که خریدار باید در چه زمان و به چه صورت، چه مبلغی را به فروشنده پرداخت کند.
مشخصات فروشنده و خریدار مانند کد ملی، آدرس محل اقامت، کد پستی و شماره تلفن ثابت و همراه در مبایعه‌نامه ذکر می‌شود. همچنین زمان پرداخت‌ها و زمان مراجعه به دفترخانه برای انتقال سند نیز ثبت می‌شود. برای انتخاب تاریخ‌ها، دقت کنید که تاریخ‌هایی که در تعطیلات هستند را انتخاب نکنید. وقتی مبایعه‌نامه نوشته شد، دفتر مشاور املاک آن را در سیستم ثبت کرده و یک کد رهگیری بابت آن دریافت می‌کنید.
موارد موجود در مبایعه‌نامه املاک
به جز موارد اصلی مانند مشخصات خریدار و فروشنده که در بالا ذکر شد، موارد دیگری هم هستند که در مبایعه‌نامه ثبت می‌شوند. برای مثال یکی از مهم‌ترین موارد، شرایط فسخ قرارداد است. در مبایعه‌نامه ذکر کنید که فروشنده تا چند روز یا ساعت فرصت پشیمانی دارند و در صورت فسخ قرارداد باید چه‌قدر بابت جریمه پرداخت کند.
همچنین بهتر است ذکر کنید که چه متعلقاتی در ملک وجود دارد. برای مثال، پکیج آب گرم‌کن و مواردی از این دست ذکر می‌شوند. همچنین ذکر کنید که اگر در استعلامات بعدی مشخص شد که ملک مشکلی دارد، برای مثال در گرو بانک یا در طرح‌های شهرداری قرار گرفته، بتوانید درخواست خسارت کنید.
اهمیت وجود کد رهگیری
وجود کد رهگیری به معامله شما رسمیت می‌بخشد. همچنین دریافت کد رهگیری از فروش هم‌زمان یک ملک به چند خریدار جلوگیری می‌کند. به‌علاوه کد رهگیری به شما در گرفتن استعلام‌های مختلف هم کمک می‌کند. برای مثال اگر خانه‌ای که می‌خرید در طرح‌های شهرداری باشد، با کد رهگیری می‌توانید متوجه موضوع شوید.
کد رهگیریِ املاک ۱۳ رقم دارد و در بالای مبایعه‌نامه ذکر می‌شود. همچنین پس از ثبت مبایعه‌نامه برای طرفین از طریق پیامک ارسال می‌شود. بعد از تحویل قرارداد، دقت کنید که تمامی مشخصات به‌درستی در قرارداد ذکر شده باشد و QR کد و برچسب هولوگرام در بالای آن وجود داشته باشد.
مدارک لازم برای انتقال سند تک برگ
بعد از دریافت کد رهگیری، طرفین معامله در تاریخی که از قبل مشخص کرده‌اند، برای انتقال سند در دفاتر اسناد رسمی حاضر می‌شوند. مدارکی که باید در این زمان با خود به همراه داشته باشید شامل موارد زیر می‌شود.
- اصل سند و بنچاق (در صورت نبودن بنچاق دفترخانه می‌تواند تماس گرفته و آن را درخواست کند)
- اصل یا کپی برابر اصل مبایعه‌نامه
- شناسنامه، کارت ملی و کپی آنها (برای خریدار و فروشنده)
- پایان کار ملک
- گواهی عدم خلافی ملک که از شهرداری تقاضا می‌شود
- صورت جلسه تفکیکی ملک
- مفاصا حساب عوارض شهرداری و دیگر مخارج ملک
- کد پستی ملک
- در صورت موروثی بودن ملک، اصل و کپی انحصار وراثت
- اگر به جای فروشنده یا خریدار، وکیل او حضور دارد، وجود اصل وکالت‌نامه نیز ضروری است
مفاصا حساب به چه معناست؟
قبل از آنکه کارهای مربوط به انتقال سند انجام شود، مالک نباید هیچ بدهی درباره این ملک به شهرداری، بیمه یا اداره مالیات داشته باشد. در نتیجه باید تمام هزینه‌های مربوط به عوارض و نوسازی، مدیریت و جمع‌آوری پسماند یا کمک به آموزش و پرورش پرداخت شود. همچنین مالیات نقل‌وانتقال که معادل ۴ درصد از ملک است نیز باید پرداخت شده و برای املاک اداری و تجاری، بدهی به بیمه وجود نداشته باشد. مدارک مفاصا حساب نشان می‌دهد که تمامی این هزینه‌ها پرداخت شده است.
مراحل انتقال سند تک برگ
بعد از آنکه طرفین با در دست داشتن مدارک لازم به دفترخانه مراجعه کردند، دفتردار مدارک را بررسی می‌کند و در صورت کامل بودن آنها درخواست می‌کند تا سند قبلی باطل شده و سند جدیدی با نام مالک جدید صادر شود. اداره ثبت احوال نیز درخواست را بررسی کرده و در صورتی که مشکلی نباشد، سند جدید را به آدرس پستی مالک جدید ارسال می‌کند. پروسه ارسال سند جدید حدود ۲۰ روز زمان می‌برد.
معامله ملکی که سند دارد، رسمیت بیشتری دارد و از این رو امن‌تر خواهد بود. با این حال، معامله املاک قولنامه‌ای بسیار رایج است. مراحل سند زدن ملک قولنامه‌ای کمی متفاوت است. بهتر است قبل از معامله این‌گونه املاک، استعلام از شهرداری را برای آگاهی از وضعیت ملک جدی بگیرید.
به طور کل انتقال سند تک برگ شامل این مراحل است: ۱. توافق و تنظیم مبایعه‌نامه ۲. ثبت مبایعه‌نامه و دریافت کد رهگیری ۳. پرداخت بدهی‌ها و دریافت مفاصا حساب توسط فروشنده ۴. انتقال سند در دفاتر اسناد رسمی
مراحل انتقال سند تک برگی زمین
در حقیقت مراحل انتقال سند تک برگی زمین از نظر حقوقی تفاوت جدی با انتقال سند ملک ندارد. در مورد زمین نیز باید از شهرداری و اداره مالیات مفاصا حساب دریافت کنید و قبل از انتقال استعلام‌های لازم را انجام دهید. پس از آنکه مدارک شما کامل شد، در روز و ساعتی که تعیین کرده‌اید به دفاتر اسناد رسمی مراجعه کنید و برای ابطال سند قبلی و صدور سند به نام مالک جدید درخواست کنید.
هزینه‌های انتقال سند
اگر مشاور املاک برای شما مشتری پیدا کرده باشد، به اندازه نیم تا یک درصد از ارزش ملک را به‌عنوان کمیسیون دریافت می‌کند. در غیر این صورت، تنها هزینه‌ی دفتری برای نگارش و ثبت مبایعه‌نامه را دریافت می‌کند. در مرحله بعدی اگر فروشنده هستید، باید تمام موارد مربوط به اداره مالیات و شهرداری را پرداخت کنید و مفاصا حساب ملک خود را دریافت کنید. برای انتقال سند باید به اندازه ۴ درصد از ارزش ملک خود را به‌عنوان مالیات پرداخت کنید و چند روزی کار اداری هم پیش رو خواهید داشت.
در صورتی که ملک شما اداری یا تجاری باشد، یک هزینه اضافه بابت بیمه برعهده فروشنده خواهد بود. دفترخانه نیز هزینه‌ای بابت انتقال سند و حق‌التحریر دریافت می‌کند. این هزینه از اساس برعهده فروشنده است، اما خیلی از اوقات به صورت توافقی بین خریدار و فروشنده تقسیم می‌شود.
پرداخت هزینه‌های انتقال سند برعهده کیست؟
بیشتر هزینه‌های مربوط به انتقال سند برعهده فروشنده است. اما معمولاً بخشی از هزینه‌ها تقسیم می‌شود. می‌توانید در مبایعه‌نامه در مورد این هزینه‌ها توافق کنید.
چطور از اصالت یک سند مطمئن شویم؟
برای این کار می‌توانید از طریق خدمات آنلاین سازمان ثبت اسناد و املاک کشور استفاده کنید. دفاتر اسناد رسمی می‌توانند این استعلام را برای شما انجام دهند.